Tahliye Kararı Sonrası Süreç Nasıl İşler?

Mahkemeden lehinize bir tahliye kararı çıkmış olması, kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltacağı anlamına gelmez. Tahliye kararı sonrası süreç, kararın (ilamın) icra dairesine verilmesiyle başlar; icra müdürü kiracıya icra emri gönderir ve belirli bir süre içinde taşınmazın teslimini ister. Süre dolduğunda taşınmaz boşaltılmazsa kiracı zorla çıkarılır. Bu yazıda, kararın alınmasından fiili tahliyeye kadar olan adımları, yasal süreleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları açıklıyoruz.

Tahliye kararı sonrası ilk adım: ilamın icraya konulması

Tahliye ve teslime ilişkin mahkeme kararı, bir ilam niteliğindedir. Bu kararın uygulanabilmesi için öncelikle icra dairesine başvurularak takip başlatılması gerekir. İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesine göre, bir taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verildiğinde, icra müdürü borçluya bir icra emri tebliğ eder ve yedi gün içinde hükmolunan şeyin teslimini ister.

Kısacası tahliye kararı sonrası süreç, kendiliğinden işleyen bir mekanizma değildir. Kararı elinize aldıktan sonra icra takibini sizin başlatmanız gerekir. Takip başlatıldıktan sonra sürecin ilk somut adımı, kiracıya tebliğ edilen icra emridir.

İcra emri ve tanınan yedi günlük süre

İcra emri, kiracıya taşınmazı boşaltması için verilen resmî bir bildirimdir. İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 23. maddesine göre icra emrinde; borçluya yedi gün içinde taşınmazı tahliye etmesi, aksi hâlde ilam hükmünün zorla yerine getirileceği ve ilam hükmüne muhalefetin ayrıca cezayı gerektirdiği bildirilir.

Bu süre borçlunun kendi iradesiyle taşınmazı teslim etmesi için tanınan son fırsattır. Yedi gün içinde taşınmaz boşaltılırsa, zorla tahliye aşamasına geçilmesine gerek kalmaz.

Taşınmazı üçüncü bir kişi işgal ediyorsa

Taşınmaz, borçlu dışında ve haciz işleminden önceki tarihli resmî bir belgeye dayanmayan bir kişi tarafından işgal ediliyorsa, bu kişiye de ayrı bir tahliye emri tebliğ edilir. İİK m.26 uyarınca, bu durumda ilgili kişiye on beş günlük bir süre tanınır. İşgalin dayanaksız olduğu hâllerde haksız işgale ilişkin ayrı hukuki yollar da gündeme gelebilir; bu konuda haksız işgal davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Süre dolduğunda zorla tahliye

Borçlu kendisine tanınan süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, taşınmaz icra memuru eliyle zorla boşaltılarak alacaklıya teslim edilir. Uygulamada bu aşamada icra memuru belirlenen gün ve saatte taşınmaza gider, gerekirse çilingir ve kolluk desteğiyle taşınmazı boşaltır ve alacaklıya teslim eder.

İhale yoluyla el değiştiren taşınmazlarda da benzer bir mekanizma işler. 2021 yılında yapılan bir değişiklikle, taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye gerçekleşmeden taşınmazı satın alan kişi de aynı tahliye isteme hakkına sahiptir (İİK m.135).

Tahliyenin dayandığı takip yoluna göre farklar

Tahliye kararı sonrası süreç, tahliyenin hangi hukuki temele dayandığına göre ayrıntılarda farklılaşır. Aşağıda en sık karşılaşılan durumlara kısaca değiniyoruz.

Mahkeme ilamına (tahliye kararına) dayalı tahliye

Konut veya çatılı işyeri kiralarında açılan tahliye davası sonunda verilen karar bir ilamdır ve yukarıda anlatılan İİK m.26 usulüne göre icraya konulur. Tahliye davasının şartları ve işleyişi hakkında daha ayrıntılı bilgi için tahliye davası ve kiracının tahliyesi yazımıza ve kiracı tahliye davası nedir başlıklı içeriğimize bakabilirsiniz.

Yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda bitmesine dayalı tahliye

Yazılı kira sözleşmesi olup süresi dolan kiralar için düzenlenen tahliye emrinde, İİK Yönetmeliği’nin 36. maddesine göre; sözleşme tarihine veya kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına dair bir itiraz varsa kiracının yedi gün içinde bunu bildirmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmez veya taşınmaz boşaltılmazsa, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde tahliye ve teslim yapılması, aksi hâlde taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtar edilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı takip

Kiracının kira süresi bitmeden taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhüdü varsa, takip talebine bu taahhüdün aslı veya onaylı örneği eklenir (İİK m.272). Bu yolun işleyişine ilişkin ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi icra takibi nasıl yapılır yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira borcuna dayalı ilamsız tahliye

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde başlatılan takipte borçluya gönderilen ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebilir (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresinde borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m.269/a). Kiracı itiraz ederse takip durur; bu durumda alacaklının altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep etmesi gerekir. İcra ve İflas Kanunu metninde de belirtildiği üzere, bu yolda tahliye kararı mutlaka icra mahkemesinden alınır ve bu karar olmadan taşınmaz zorla boşaltılamaz.

İstinaf veya temyiz aşamasında icranın durumu

Tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurulmuş olması, çoğu zaman icranın kendiliğinden duracağı anlamına gelmez. İİK’da düzenlenen icra emri metninde; icra mahkemesinden veya istinaf ya da temyiz yoluyla ilgili mahkemeden icranın geri bırakılması kararı getirilmedikçe cebrî icraya devam olunacağı yazılır. Bu da gösteriyor ki, aksi yönde bir icranın geri bırakılması kararı alınmadıkça takip işlemleri sürebilir.

Bu nedenle, tahliye kararına karşı kanun yoluna başvuran kiracının, aynı zamanda icranın geri bırakılması (tehir-i icra) talebinde bulunup bulunmayacağını değerlendirmesi önemlidir. Konut ve çatılı işyeri tahliyelerinde kesinleşme ve icraya koyma koşulları somut olaya göre değişebildiğinden, bu aşamada bir gayrimenkul avukatı ile sürecin değerlendirilmesinde yarar vardır.

Tahliye sonrası alacaklar ne olur?

Taşınmazın boşaltılması, biriken kira alacakları, tazminat veya kullanım bedeli gibi talepleri kendiliğinden sona erdirmez. Bu alacaklar için ayrı icra takibi veya dava gündeme gelebilir. Kira bedelinin güncel durumuyla ilgili uyuşmazlıklarda kira tespit davası, ekonomik koşulların değişmesine bağlı taleplerde ise kira uyarlama davası ile ilgili yazılarımız yol gösterici olabilir. Kiracının tahliyesine yönelik yasal yolların genel bir karşılaştırması için kiracı nasıl tahliye edilir içeriğimizi de inceleyebilirsiniz.

Özet

Tahliye kararı sonrası süreç genel hatlarıyla şu adımlardan oluşur: kararın icra dairesine verilerek takip başlatılması, kiracıya icra emri tebliğ edilmesi, yedi günlük (üçüncü kişiler için on beş günlük) sürenin beklenmesi ve süre sonunda taşınmazın gerekirse zorla boşaltılması. Hangi takip yolunun izleneceği, tahliyenin dayandığı hukuki temele göre değişir. Süreler ve usul kurallarına dikkatle uyulması, sürecin gecikmeden tamamlanması açısından belirleyicidir.