Kiracının Hakları: Ev Satılırsa Ne Olur?

Kiracının hakları, kira sözleşmesinin türüne ve somut duruma göre değişir. En çok merak edilen noktalardan biri şudur: Kiracı belirsiz süreli bir sözleşmede fesih bildirimiyle dilediği zaman çıkabilirken, ev sahibi aynı sözleşmeyi ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra bildirimle sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise kiracının süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunması gerekir. Evin satılması ise kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda öngörülen süreleri ve ihtar koşullarını yerine getirmesi gerekir.

Bu yazıda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temel haklarını, ev satışında neler olduğunu ve bildirim sürelerini doğrulanmış kanun hükümlerine dayanarak açıklıyoruz. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir gayrimenkul avukatı ile görüşmeniz önerilir.

Kiracı İstediği Zaman Evden Çıkabilir mi?

Bu sorunun yanıtı, sözleşmenin belirli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesini düzenler.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesi’nin bir bireysel başvuru kararında da aynı şekilde aktarılmıştır (anayasa.gov.tr, Başvuru No 2016/151).

Belirli süreli sözleşmelerde ise kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu ayrım, Anayasa Mahkemesi Norm Kararları Bilgi Bankası’ndaki bir dilekçe metninde de TBK m. 347/1 ve 347/2 bağlamında açıklanmıştır (normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr).

Bildirim yapmadan çıkmak mümkün mü?

Belirli süreli sözleşmede süre dolmadan, yani sözleşme süresinden önce tek taraflı çıkış ayrı bir hukuki durumdur ve kiracı açısından tazminat sorumluluğu doğurabilir. Bu nedenle sözleşme süresi bitmeden taşınmayı planlıyorsanız, ayrılma koşullarını ve olası sorumlulukları önceden değerlendirmeniz önemlidir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

Çok sık karşılaşılan bir endişe, oturulan evin satışa çıkarılmasıdır. Öncelikle belirtmek gerekir ki ev sahibinin kiralık evi satmasının önünde hukuki bir engel yoktur. Anayasa Mahkemesi kararında da, kiraya verenin kiralanan üzerindeki tasarruf yetkisinin korunduğu ve taşınmazı satmasında bir engel bulunmadığı ifade edilmiştir (anayasa.gov.tr, Başvuru No 2016/151).

Ancak satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yani evin el değiştirmesi, kiracının o anda sokağa çıkması anlamına gelmez. Kira ilişkisi yeni malikle devam eder. Oturduğu ev satılan kiracının en önemli haklarından biri, kanunda öngörülen süreler dolmadan tahliyeye zorlanamamasıdır.

Ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkar?

Yeni malik, taşınmaza kendisi, eşi veya çocukları için konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyuyorsa, belirli bir usulü izlemek zorundadır. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a göre, gayrimenkulü iktisap eden kişi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıyı ihtarname ile durumdan haberdar etmek şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir (mevzuat.gov.tr, 6570 sayılı Kanun).

Bu düzenlemenin pratik anlamı şudur:

• Yeni malik, satın aldıktan sonra bir ay içinde noter kanalıyla ihtarname çekerek ihtiyacını bildirmelidir.
• Bu bildirim yapıldıktan sonra altı ay beklenmesi gerekir.
• Altı ayın sonunda, ihtiyaç devam ediyorsa tahliye davası açılabilir.

Yeni malik bu bir aylık ihtar süresine uymazsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye için sözleşme süresinin sonunu beklemesi gerekebilir. Tahliye davasının somut şartları ve süreçle ilgili ayrıntılar için kiracı tahliye davası ve kiracı nasıl tahliye edilir başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

On Yıllık Süre Dolduğunda Ne Olur?

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra sebep göstermeksizin bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Anayasa Mahkemesi kararına konu bir olayda, maliklerin kiracıya TBK’nın 347. maddesine göre ihtarname gönderdiği ve kira sözleşmesinin uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirimde bulunma koşulunu sağlayarak, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verdikleri aktarılmıştır (anayasa.gov.tr, Başvuru No 2016/151).

Bu örnek, on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya verenin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi sonlandırabildiğini göstermektedir.

Kira Bedeli, Artış ve Ödeme Konusunda Kiracının Hakları

Kira ilişkisi devam ederken ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklar kira bedeli ve ödemelerle ilgilidir.

Kira artışı ve beş yıllık yeniden belirleme

TBK’nın 344. maddesi, kira artışlarına getirilen sınıra rağmen, her beş yılda bir kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenebilmesini öngörür. Bu süreçte taraflar anlaşamazsa konu mahkemeye taşınabilir. Güncel kira bedelinin belirlenmesi için açılan davalar hakkında kira tespit davası yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira bedelinin ödenmemesi

Ev sahibinin kiracı hakları bakımından önemli bir yetkisi de ödeme yapılmadığında devreye girer. TBK’nın 315. maddesi, kiracının kira bedelini süresinde ödememesi hâlinde, ihtarda bulunma koşuluyla sözleşmenin feshedilmesini düzenler. Ayrıca 6570 sayılı Kanun’a göre, bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın kira müddetinin sonunda tahliye davası açılabilir (mevzuat.gov.tr, 6570 sayılı Kanun).

Bu nedenle kiracının en temel korunma yolu, kira bedelini düzenli ve zamanında ödemek ve ödeme belgelerini saklamaktır.

İhtarname ve Bildirimlerin Önemi

Hem ev sahibi hem de kiracı açısından yazılı bildirim ve ihtarname, hak kayıplarını önlemede büyük önem taşır. Fesih bildirimleri ve ihtiyaç bildirimleri genellikle noter kanalıyla yapılır; bu, bildirimin yapıldığının ve tarihinin ispatını kolaylaştırır.

Kiracı tarafından yapılan bildirimlerde de aynı titizlik gereklidir. Belirli süreli sözleşmede süre sonunda çıkmak isteyen kiracının, en az on beş gün önceki bildirimini ispatlanabilir biçimde yapması, ileride doğabilecek kira ve tazminat tartışmalarını önler. İhtarname içeriği, gönderim şekli ve süresi somut duruma göre değişebileceğinden, bildirim göndermeden önce hukuki destek almanız yararlı olur.

Kiracının Haklarını Korurken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Sözleşmenizin belirli mi belirsiz süreli mi olduğunu belirleyin; çıkış ve fesih koşulları buna göre değişir.
• Ev satılsa bile kira ilişkisinin devam ettiğini, kanundaki süreler dolmadan tahliyeye zorlanamayacağınızı unutmayın.
• Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye için iktisaptan sonraki bir aylık ihtar süresine ve altı aylık bekleme süresine uyup uymadığını kontrol edin.
• Kira ödemelerinizi zamanında yapın ve ödeme belgelerini saklayın.
• Önemli bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapın.

Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman tahliye davası, kira tespit davası veya ödememe nedeniyle açılan davalar şeklinde mahkemeye taşınır. Sürecin işleyişi hakkında genel bilgi için tahliye davası ve kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz. Kendi durumunuza özgü değerlendirme için bir avukata danışmanız en sağlıklı yoldur.