Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhütnamesi icra takibi, kiracının imzaladığı yazılı tahliye taahhüdüne veya kira sözleşmesine dayanarak, taşınmazın boşaltılmasını icra dairesi üzerinden istemenize imkân tanıyan bir yoldur. Burada bir para alacağı aranmaz; elinizdeki yazılı belgeye dayalı olarak kiracının tahliyesi için doğrudan icra takibi başlatılır. Aşağıda bu takibin hukuki temelini, izlenecek adımları, yasal süreleri ve kiracının başvurabileceği itiraz yollarını açıklıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nedir?

İcra ve İflas Kanunu, para alacakları için öngörülen ilamsız takip yoluna benzer bir usulü kiralanan taşınmazların tahliyesi için de düzenlemiştir. Adalet Bakanlığı Eğitim Dairesi Başkanlığı’nın resmî eğitim dokümanında da belirtildiği gibi, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda alacaklının elinde yazılı bir sözleşme veya tahliye taahhüdü bulunması hâlinde bu yola başvurulabilir (Adalet Bakanlığı eğitim dokümanı).

Bu yolun en önemli özelliği, dava açmadan, doğrudan icra dairesine başvurarak taşınmazın tahliyesini istemenizdir. Takip, kiracıya gönderilen bir tahliye emriyle başlar ve belirli sürelerde kiracının itiraz etmemesi hâlinde taşınmazın zorla tahliyesine kadar ilerler.

Hukuki Dayanak: İcra ve İflas Kanunu

Takibin dayanağı, 9/6/1932 kabul tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘dur. Kanunun 272 ile 275 arasındaki maddeleri, sözleşme veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliyenin usulünü, sürelerini ve itiraz mekanizmasını düzenler. Bu nedenle sürecin her aşaması bu kanun hükümleriyle sınırlıdır.

İİK Madde 272: Başvuru Süresi ve Tahliye Emri

Kanunun 272. maddesine göre, mukavele ile kiralanan bir gayrimenkulün müddeti bittikten sonra bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibraz edilmesiyle tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliğ ederek gayrimenkulün on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Maddenin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerindeki kanun metninden ulaşabilirsiniz.

Buradaki iki süre önemlidir: Birincisi, sürenin bitiminden itibaren başvuru için öngörülen bir aylık süre; ikincisi ise kiracıya tanınan on beş günlük tahliye süresi. Bu süreler takibin işleyişini belirler.

İİK Madde 274: Kiracının İtiraz Süresi

İtiraz etmek isteyen kiracı, itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren beş gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir. Kanunun 274. maddesine göre, bu şekilde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Yani kiracı süresinde itiraz ettiğinde, takip kendiliğinden ilerleyemez; kiraya verenin ilave bir adım atması gerekir.

İİK Madde 273: İtiraz Olmazsa veya Kaldırılırsa Tahliye

273. madde uyarınca, süresi içinde itiraz edilmez veya yapılan itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye edilir ve kiraya verene teslim olunur. Ancak bunun için tahliye emrindeki sürenin de geçmiş olması gerekir. Böylece tahliye, hem itiraz süresinin hem de tahliye emrinde verilen on beş günlük sürenin dolmasına bağlanmıştır.

İİK Madde 275: İtirazın Kaldırılması

Kiracı süresinde itiraz ederse, kiraya veren 275. madde kapsamında itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden (eski adıyla tetkik mercii) isteyebilir. Mahkeme, elinizdeki belgenin niteliğini değerlendirerek itirazın kaldırılmasına karar verebilir. İtirazın kaldırılması hâlinde takip, 273. madde çerçevesinde tahliyeye doğru ilerler.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinin Aşamaları

Süreci genel hatlarıyla şu şekilde özetlemek mümkündür:

1. Belgenin hazır olması: Elinizde kiracının imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü veya kira sözleşmesi bulunmalıdır.
2. Süresinde başvuru: İİK 272 gereği, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde belge icra dairesine ibraz edilerek takip başlatılır.
3. Tahliye emrinin tebliği: İcra memuru, taşınmazın on beş gün içinde tahliyesini içeren tahliye emrini kiracıya tebliğ eder.
4. İtiraz aşaması: Kiracı, tebliğden itibaren beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur.
5. İtirazın kaldırılması: İtiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
6. Zorla tahliye: İtiraz yoksa veya kaldırıldıysa ve süreler dolmuşsa taşınmaz zorla tahliye edilerek teslim edilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği Neden Önemlidir?

Bu takip yolunun temeli yazılı belgedir. Belgenin usulüne uygun biçimde düzenlenmiş olması, imzaların geçerliliği ve taahhüdün açık içeriği, takibin kesintisiz ilerlemesi bakımından belirleyicidir. 275. madde kapsamında itirazın kaldırılması aşamasında da belgenin niteliği değerlendirileceğinden, elinizdeki belgenin hukuki açıdan sağlam olması gerekir.

Belgenin niteliği veya içeriği tartışmalı ise, icra yolu yerine dava yoluna başvurmak gündeme gelebilir. Kiracının tahliyesi için farklı seçenekleri değerlendirmek isterseniz kiracı nasıl tahliye edilir başlıklı yazımızı ve genel çerçeve için tahliye davası konulu yazımızı inceleyebilirsiniz. Tahliye davasının temel şartlarını merak ediyorsanız kiracı tahliye davası nedir içeriği de yol gösterici olabilir.

İcra Takibi mi, Dava mı?

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, elinizde geçerli ve yazılı bir belge varken dava açmadan tahliyeye ulaşmanın yoludur. Ancak her durumda bu yolun uygun olup olmadığı, belgenin niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre değişir. Kiracının itiraz etmesi, belgenin tartışmaya açık olması ya da kira ilişkisine dair başka uyuşmazlıkların bulunması hâlinde sürecin nasıl yürütüleceği önem kazanır.

Kira bedeline ilişkin ayrı bir uyuşmazlığınız varsa kira tespit davası, taşınmazın haksız kullanımına ilişkin bir durum söz konusuysa haksız işgal davası içeriklerimiz konuyu farklı yönleriyle ele almaktadır. Gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıklarda genel bilgi için gayrimenkul davası ve süreç yönetimi için gayrimenkul avukatı sayfalarımızdan yararlanabilirsiniz.

Güncel Mevzuat Değişiklikleri

İcra ve İflas Kanunu, zaman içinde çeşitli değişikliklere uğramıştır. Örneğin 30/11/2021 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7343 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nda birtakım düzenlemeler yapılmıştır. Takibinizi başlatmadan önce kanunun yürürlükteki güncel metnini kontrol etmek, süre ve usul bakımından hak kaybı yaşamamanız için önemlidir.

Özet

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi, yazılı belgeye dayanan hızlı bir tahliye yoludur. İİK 272 gereği sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde başvurulur; kiracıya on beş günlük tahliye emri tebliğ edilir; kiracı beş gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur; itiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İtiraz yoksa veya kaldırıldıysa ve süreler dolmuşsa taşınmaz zorla tahliye edilir. Belgenin geçerliliği ve sürelerin takibi, sürecin sağlıklı yürümesi bakımından belirleyicidir.