Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davası şartları, kısaca sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen, borçludan kaynaklanmayan ve olağanüstü nitelikte bir durumun ortaya çıkması; bu durumun kira bedelini taraflardan biri açısından dürüstlük kurallarına aykırı hale getirmesi ve edimin henüz ifa edilmemiş olması etrafında toplanır. Bu yazıda, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesini amaçlayan uyarlama davasının yasal dayanaklarını, aranan koşulları ve dava açılmadan önce tamamlanması gereken usul adımlarını resmi kaynaklara dayanarak açıklıyoruz.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ve sözleşme kurulurken öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle kira bedelinin aşırı ölçüde dengesiz hale gelmesi durumunda, bu bedelin hakim tarafından güncel koşullara uyarlanmasını amaçlayan bir davadır. Amaç, sözleşmeyi tümüyle ortadan kaldırmak değil, değişen şartlara göre edim dengesini yeniden kurmaktır.

Bu dava, kira ilişkisinin tahliyesini hedefleyen davalardan farklıdır. Kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin süreçler için kiracı tahliye davası ve tahliye davası şartları başlıklı yazılarımızı; kira bedelinin tespitine ilişkin ayrı bir yol için ise kira tespit davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yasal Dayanak: Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m.138)

Uyarlamanın genel çerçevesi Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kurumuna dayanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkması aranır.

Maddenin düzenlemesinden hareketle, kira uyarlama davası şartları şu temel unsurlarda toplanabilir:

• Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması.
• Bu durumun borçludan kaynaklanmaması.
• Değişen koşulların, mevcut kira bedeline katlanmayı dürüstlük kurallarına aykırı hale getirmesi.
• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Bu unsurlar birlikte gerçekleştiğinde hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Değerlendirme her somut olayda ayrı yapılır; genel geçer bir oran ya da otomatik bir artış öngörülmez.

Kiraya Özgü Düzenleme: TBK m.344

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin belirlenmesi bakımından TBK’nın 344. maddesi özel bir rol oynar. Anayasa Mahkemesi’nin bir genel kurul başvuru kararında aktarıldığı üzere, TBK m.344 kira artışlarına getirilen sınıra rağmen belirli dönemlerde kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesine imkan tanır. Bu düzenleme, uzayan kira ilişkilerinde bedelin güncel ekonomik duruma göre tespit edilebilmesinin yolunu açar.

Uyarlama ile kira tespiti kavramlarının pratikte birbirine yakın göründüğünü, ancak dayandıkları hukuki temelin ve inceleme ölçütlerinin farklılaştığını belirtmek gerekir. Somut olayın hangi yola uygun olduğunun belirlenmesi önem taşır.

2022 Tarihli Geçici Sınırlama Artık Yürürlükte Değil

Geçmişe dönük bağlamı tamamlamak açısından, 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle TBK’ya eklenen geçici maddeye değinmek gerekir. Bu hükümle konut kiralarında, maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira dönemleri için artışın bir önceki kira yılı bedelinin yüzde 25’ini aşamayacağı; TÜFE oniki aylık ortalaması bu oranın altında kalırsa düşük oranın geçerli olacağı düzenlenmişti. Aynı metinde, bu sınırın hakim tarafından TBK m.344/2 uyarınca verilecek kararlarda da uygulanacağı belirtilmişti.

Bu geçici yüzde 25 sınırlamasının süresi 1 Temmuz 2023’te sona ermiştir. Dolayısıyla söz konusu düzenleme bugün için yürürlükte değildir ve güncel uyuşmazlıklarda doğrudan uygulanmaz; yalnızca ilgili döneme ilişkin değerlendirmelerde tarihsel bir çerçeve sunar.

Usul Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyarlama davası açmadan önce tamamlanması gereken önemli bir usul adımı vardır. Adalet Bakanlığı’nın resmi duyurusunda belirtildiği üzere, 2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bunun pratik sonucu şudur: Kira uyarlamasına ilişkin bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir. Tahliye talepli icra takipleri bu kapsam dışında tutulmuştur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin uyarlanması davası, Yargıtay’ın iş bölümü kararlarında ayrı ve yerleşik bir dava türü olarak anılmaktadır. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 12.05.2011 tarih ve 1 sayılı kararında kiracı tarafından açılan davalar arasında kira bedelinin uyarlanması davaları ayrı bir kategori olarak sayılmıştır.

Sonraki yıllarda da bu çizgi istikrarlı biçimde sürdürülmüştür. 18.01.2024 tarihli iş bölümü kararı ve 26.06.2025 tarihli karar gibi düzenlemelerde, kira tespiti ve uyarlama dahil kira ilişkisinden kaynaklanan davalara ilişkin kararların, tarafların sıfatına bakılmaksızın Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin temyiz inceleme görev alanında olduğu tekrarlanmıştır.

İlk derecede davaya hangi mahkemenin bakacağı ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, somut sözleşme ve taşınmazın niteliğine göre değerlendirilmelidir. Bu konuda sürecin baştan doğru kurgulanması açısından bir gayrimenkul avukatı ile görüşmek isabetli olur.

Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira uyarlama davası, somut koşulların ayrıntılı biçimde ortaya konmasını gerektiren bir davadır. Pratikte öne çıkan noktaları şöyle özetleyebiliriz:

1. Öngörülemezlik unsuru: Dayanılan olağanüstü durumun, sözleşme kurulurken makul biçimde öngörülemeyecek nitelikte olduğunun açıklanması gerekir.
2. Nedensellik: Ortaya çıkan durumun kira dengesini bozduğunun somut verilerle ilişkilendirilmesi beklenir.
3. Arabuluculuk tutanağı: Dava şartı arabuluculuğun tamamlanmış olması gerekir.
4. Talebin açıklığı: Uyarlamanın hangi yönde ve hangi gerekçeyle istendiğinin net biçimde ortaya konması önemlidir.

Kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklar için kiracı nasıl tahliye edilir ve gayrimenkul davası başlıklı içeriklerimizden de yararlanabilirsiniz. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, dava yoluna gitmeden önce sözleşmenizin ve somut durumunuzun hukuki değerlendirmeye tabi tutulması yerinde olur.

Özet

Kira uyarlama davası şartları, TBK m.138’in öngördüğü aşırı ifa güçlüğü ölçütleri ile kiraya özgü TBK m.344 düzenlemesi çerçevesinde şekillenir. Dava açılmadan önce 2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle getirilen zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Temyiz aşamasında görevli daire ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’dir. Somut olayın değerlendirilmesi ve sürecin doğru yürütülmesi için hukuki destek almanız önerilir.