Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlere dayanarak çıkarılması için açtığı davadır. Bu dava sonucunda mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse kira sözleşmesinin sona ermesine ve kiracının taşınmazı tahliye etmesine karar verebilir.

Tahliye davaları konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından büyük önem taşır. Kiraya veren, ancak kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden birine dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu nedenle her tahliye talebinde, tahliye sebebinin açıkça ortaya konulması ve gerekli sürelerin kaçırılmaması gerekir.

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası İlişkisi

Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sona ermesi, tek başına her zaman kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz.

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmamışsa, yasal fesih dönemlerine uyularak sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Bildirim yoluyla tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesine son verebilir.

Bu tahliye yolunda, kiraya verenin ayrıca özel bir tahliye sebebi göstermesi gerekmeyebilir. Ancak bildirim süresine ve sözleşmenin uzama dönemine dikkat edilmelidir. Süresinde yapılmayan bildirim, tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.

Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Dava yoluyla tahliye talebi, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki temel grupta incelenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 352. maddeleri arasında tahliye davasına dayanak oluşturabilecek nedenler düzenlenmiştir.

Kiracı, kira borcunu ödemezse kiraya veren yazılı olarak kiracıya süre verebilir. Bu süre en az 30 gün olmalıdır. Kiracıya gönderilen bildirimde, kira borcu verilen süre içinde ödenmezse kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir. Kiracı kendisine verilen süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Şartları

Tahliye davasının şartları, davanın hangi hukuki nedene dayandığına göre değişir. Genel olarak tahliye nedenleri iki başlık altında değerlendirilir:

• Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri,
• Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri.

Kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa veya imar zorunluluğu, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi tahliye davasında en sık karşılaşılan nedenler arasındadır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası

Gereksinim Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Altsoy; çocuk, torun ve torun çocuklarını; üstsoy ise anne, baba, anneanne, babaanne ve dedeyi ifade eder. Kiraya veren bu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürebilir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte taşınmazın kullanımı imkansız hale gelecekse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemine veya sözleşmede belirtilen süreye uyularak dava açılabilir. Bu durumda dava, ilgili süreden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Ancak kiraya verenin yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye isteminde bulunabilmesi için yapılacak işlemin esaslı nitelikte olması gerekir. Küçük çaplı ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını gerektirmeyen tadilatlar tahliye nedeni oluşturmaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmuşsa, taşınmazı belirttiği ihtiyaç sahibinden başka bir kişiye kiraya veremez. Kiraya veren, tahliye gerekçesinde belirttiği ihtiyaç sahibine taşınmazı kullandırmaz veya kiraya vermezse, eski kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürebilir.

Yeni malik, taşınmazın tapuda kendi adına tescil edilmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim ihtarname veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla yapılabilir. Yazılı bildirim şarttır.

Bildirimde, taşınmazın yeni malike devredildiği, bundan sonraki kira bedellerinin yeni malike ödenmesi gerektiği ve ödeme yapılacak banka bilgileri açıkça belirtilmelidir. Yeni malik, 1 ay içinde bildirimde bulunduktan sonra 6 ayın sonunda kira sözleşmesinin sona erdiğini ileri sürerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu belge uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılır.

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talep edilebilmesi için taahhüdün yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiraya veren, kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini süresinde ödemezse ve aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebebiyet verirse kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi boyunca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

İhtarların noter aracılığıyla yapılması şart değildir. Kiracı aleyhine başlatılan icra takibi de ihtar yerine geçebilir. Ancak iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içinde yapılmış olması gerekir. Örneğin bir yıllık kira sözleşmesi içinde yapılan bir ihtar ile sözleşme süresi bittikten sonra devam eden yeni kira yılında yapılan diğer ihtar aynı dönem içinde yapılmış sayılmaz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira borcunu ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verebilir. Bu bildirimde, verilen süre içinde kira borcu ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Kiracı verilen süre içinde ödeme yapmazsa kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Açma Süresi

Tahliye davası açma süresi, dayanılan tahliye sebebine göre değişir. Bu nedenle kiraya verenin hangi tahliye nedenine dayanacağını doğru belirlemesi gerekir.

• 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye: Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılmalıdır.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye: Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı; bildirimden sonra 6 ayın sonunda dava açabilir.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye: Kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır.
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: İhtarların yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak dava açılmalıdır.

Sürelerin kaçırılması, tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce ihtar, bildirim ve dava sürelerinin dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre sulh hukuk mahkemesidir. Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli süreçler bakımından icra hukuku hükümleri ayrıca gündeme gelebilir. Bunun dışındaki tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Nerede Açılır?

Tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme değildir.

Bu nedenle tahliye davası, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir. Tarafların tacir olmaması halinde, şahsi kişiler yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkemeyi belirleyemez.

Tahliye Davası Harcı

Tahliye davası harcı nispi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nispi oranda dava harcı alınır.

Harç ve giderler her yıl değişebileceğinden, dava açılmadan önce güncel yargı harçları ve gider avansı tutarları kontrol edilmelidir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda kesin bir süre vermek mümkün değildir. Her dava; mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin toplanmasına, adli tatil dönemine, duruşma aralıklarına ve tarafların yargılama sürecindeki işlemlerine göre farklı sürede sonuçlanabilir.

Bu nedenle tahliye davası süresi, somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir.

Tahliye Davası Sonucu

Tahliye davası sonucunda mahkeme davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar verirse, kiraya veren kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilir. Kiraya veren, mahkeme ilamıyla birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilir.

Taşınmazın tahliyesine ilişkin karar, taşınmazın ayni haklarına dair bir hüküm olmadığından kesinleşmeden icra takibine konu edilebilir. Kiracı, ilamlı icra takibine itiraz ederek icra takibini durduramaz.

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Aşağıdaki tahliye davası dilekçe örneği genel nitelikte hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine, tahliye nedenine, kira sözleşmesinin türüne ve delillere göre dilekçenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

İSTANBUL ( …. ). SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres

VEKİLİ: Av. Ad Soyad
Adres

DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres

KONU: Tahliye talepli dava dilekçesidir.

AÇIKLAMALAR:

1-) Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut için kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık 2.000,00 TL kira bedeli üzerinden taraflar arasında imzalanmıştır.

2-) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik aracılığıyla kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş; sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu taşınmazın tahliye edilerek anahtar teslimi yapılması ihtar edilmiştir.

3-) Davalı kiracı, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine uymamış ve sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda açıklanan ve gerekçelendirilen nedenlerle, kira sözleşmesinin feshi ile davaya konu taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederiz.

Davacı Vekili
Av. Ad Soyad
İmza

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararı

Davacı ile davalı vakıf arasında 01.02.2010 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli ve aylık 100.000 USD + KDV bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı, 2012 yılı Eylül ayında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra müdürlüğünde davalı aleyhine icra takibi başlatmıştır. Davalılar, ödeme emrine süresi içinde borca itiraz etmiştir.

Davacı, yasal 30 günlük süre içinde kira bedelinin ödenmediğini ileri sürerek davalıların itirazının iptalini, aleyhlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalılar ise davanın reddini istemiştir.

Mahkeme, Eylül ayına ait kira bedelinin muaccel olmadan takibe konu edildiğini ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmediğini tespit etmiştir. Ayrıca dava konusu Eylül ayı kira bedelinin diğer ödenmeyen kiralarla birlikte ödeme takvimine bağlandığı ve ödemenin bu takvim çerçevesinde yapıldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyiz başvurusu yapılmıştır. Yargıtay ilk incelemesinde, bilirkişi raporu alınarak temerrüt nedeniyle tahliye şartının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve dava tarihinden sonra yapılan ödemelerin icra müdürlüğünce dikkate alınması gerektiği yönünde karar vererek mahkeme kararını bozmuştur.

Davalı vekili bozma kararına karşı karar düzeltme talebinde bulunmuştur. Karar düzeltme incelemesinde, kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1. günü kiraya verenin keseceği fatura karşılığında o ayın sonuna kadar banka hesabına yatırılacağının düzenlendiği belirlenmiştir. Bu nedenle 2012 yılı Eylül ayı kira bedelinin takip tarihinde henüz talep edilebilir olmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay, davanın reddine ilişkin kararın sehven bozulduğunu belirterek davalılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermiştir.

Karar Künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/4079 Esas, 2020/601 Karar.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiralanan konut veya işyerinden kanunda belirtilen nedenlerle çıkarılması için açtığı davadır.

Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?

Kiracı; kira bedelini ödememesi, tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı boşaltmaması, aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebep olması veya kanunda belirtilen diğer tahliye sebeplerinin oluşması halinde tahliye edilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kimler için açılabilir?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.

Yeni malik kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı dava ne zaman açılır?

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır.

Tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Evet. Tahliye kararı taşınmazın aynına ilişkin bir karar olmadığından kesinleşmeden ilamlı icraya konu edilebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için ihtarların noter aracılığıyla yapılması şart mı?

Hayır. İhtarların noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir. Kiracı aleyhine başlatılan icra takibi de ihtar yerine geçebilir.