Kat İrtifakı Ne Demek? Tanımı ve Kuruluşu

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapılmakta olan bir yapının ileride bağımsız bölüm olacak kısımları için, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Kısaca kat irtifakı, bir binanın inşaatı bitmeden önce daire, dükkan, iş bürosu gibi bölümler üzerinde kurulan ve ileride kat mülkiyetine dönüşmek üzere tapuya tescil edilen bir haktır. Bu hakkın yasal tanımı doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 1. maddesinde düzenlenmiştir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Bu hakka sahip olanlara ise kat irtifak sahibi adı verilir.

Burada dikkat çeken nokta, kat irtifakının henüz tamamlanmamış veya inşa halindeki bir yapıya yönelik olmasıdır. Yani ortada fiilen var olmayan bir bağımsız bölüm üzerinde, gelecekte oluşacak hakkı güvence altına almak için kurulan bir haktan söz edilir. Kat irtifakının konusunu oluşturan payın adı ise kanunda arsa payı olarak tanımlanmıştır.

Kat irtifakı ne işe yarar?

Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümlerin tapu kaydında ayrı ayrı gösterilmesini sağlar. Böylece arsa üzerinde yapılacak dairelerin hangi arsa payına denk geldiği belirlenir ve bu bölümler üzerinde devir, satış ve ipotek gibi işlemler yapılabilir. İnşaat bitip gerekli belgeler alındığında ise kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı ile kat mülkiyetini birbirinden ayıran temel ölçüt, yapının tamamlanma durumudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir ve tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulur.

Aynı maddenin 5912 sayılı Kanunla değişik fıkrasına göre ise kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine dönüştürülür. Bu düzenleme, kat irtifakının geçici nitelikte olduğunu ve nihai amacın kat mülkiyetine ulaşmak olduğunu gösterir. Maddenin resmi metni Anayasa Mahkemesi’nin bir başvuru kararında da aynen aktarılmıştır: kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.

Kısaca özetlemek gerekirse:

• Kat irtifakı: Yapı henüz tamamlanmamışken, inşaat halindeki veya projesi olan bölümler için kurulur.
• Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kuruluş şekli, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Yani kat irtifakı, tarafların kendi aralarında yapacağı adi bir sözleşmeyle değil, tapu müdürlüğünde yapılacak resmi işlemle kurulur.

Aynı maddeye göre bir arsa üzerinde kat irtifakları, ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payının, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmesiyle kurulur. Yapı, verilen projeye göre tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin numarası ve bu bölümlere ilişkin bilgiler de kayda yazılır.

Kanunun bir diğer önemli kuralı, anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden, o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağıdır. Yani bağımsız bölümlerin tamamı için bütüncül bir işlem yapılması gerekir.

Kat irtifakı kurmak için gerekenler

Kat irtifakı kurulurken arsa maliki veya ortak malikler tarafından resmi senet düzenlenir, onaylı mimari proje esas alınır ve her bağımsız bölüme düşen arsa payı belirlenerek tapu siciline tescil yaptırılır. Bu işlemlerin usulüne uygun yapılması, ileride kat mülkiyetine sorunsuz geçiş açısından önem taşır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Dönüşür?

Kat irtifakının amacı, yapının tamamlanmasının ardından kat mülkiyetine dönüşmektir. Kanunun 3. maddesine göre bu dönüşüm, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanır. Yapı tamamlanıp iskan belgesi alındığında kat irtifakı, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilir.

Toplu yapı projelerinde ise ek esaslar devreye girer. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik‘in 5. maddesine göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli bir yapı ruhsatının bulunması gerekir; kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür. Yönetmeliğin 6. maddesine göre ise kat mülkiyetine geçiş için toplu yapı kapsamındaki yapıların yanı sıra, bu yapılara hizmet veren alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesislerin de tamamlanmış olması aranır.

Kat İrtifakı Hangi Hallerde Sona Erer?

Kat irtifakının kendiliğinden sona erme halleri de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre kat irtifakı, konu olduğu arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumunda kendiliğinden sona erer.

Ayrıca kanunda, 2814 sayılı Kanunla eklenen düzenlemeye göre, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin talebiyle kat irtifakının terkini söz konusu olabilir. Bu hüküm, kat irtifakının süresiz olarak atıl kalmasını önlemeye yöneliktir.

Kat İrtifakı Kurulmasında Harç ve Vergi Durumu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 55. maddesine göre, bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Yani arsa maliki kendi arsası üzerinde kat irtifakı kurduğunda, bu işlem bir devir niteliği taşımadığı sürece harç ve vergiden muaf tutulur. İşlem bir satış veya devir içerdiğinde ise genel kurallar uygulanır.

Kat İrtifakı ile İlgili Uyuşmazlıklarda Hukuki Destek

Kat irtifakının kuruluşu, arsa paylarının belirlenmesi, kat mülkiyetine dönüşmesi veya sona ermesi gibi konularda zaman zaman uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Arsa payının yanlış belirlenmesi, projeye aykırı yapılaşma veya tescil işlemlerindeki hatalar gibi durumlar, tapuya ilişkin dava süreçlerini gündeme getirebilir.

Bu tür anlaşmazlıklarda tapu iptali ve tescili davası gibi yollara başvurulması gerekebilir. Gayrimenkulle ilgili geniş kapsamlı uyuşmazlıklarda gayrimenkul davası süreçlerine ve konuya ilişkin hukuki değerlendirme için bir gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işlemler öncesinde tapu kayıtlarının ve projenin dikkatle incelenmesi önerilir.