Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdü

Kiraya verenle kiracı arasında imzalanan bir tahliye taahhüdü verildikten sonra sözleşme yenilenmişse, çoğu kişi bu taahhüdün sonraki dönemlerde de geçerli olup olmadığını merak eder. Kısaca cevap vermek gerekirse: tahliye taahhüdü, kural olarak verildiği kira dönemine ve taahhüt edilen tarihe bağlı bir irade açıklamasıdır. Sözleşmenin kendiliğinden uzaması veya yeniden düzenlenmesi, eski taahhüdü otomatik olarak sonraki dönemler için yürürlüğe sokmaz. Bu yazıda yenilenen kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü konusunu, taahhüdün hukuki niteliği, icra yolu ve kiracının itiraz imkanları bakımından ele alıyoruz.

Tahliye taahhüdü nedir ve neye dayanır?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Bu beyan, kiraya verene belirli şartlar altında icra yoluyla tahliye isteme imkanı tanır. Kavramın kanuni kökeni, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan önce yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun‘a dayanır. Bu Kanun’un 7. maddesinde, gayrimenkulün tahliye edileceğinin yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen boşaltılmaması halinde kiraya verenin icra dairesine başvurabileceği düzenlenmiştir.

Günümüzde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin esaslar büyük ölçüde Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde uygulanmaktadır. Taahhüde dayalı tahliyenin icra ayağında ise İcra ve İflas Kanunu hükümleri işler.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi nasıl işler?

Yazılı kira sözleşmesiyle kiralanan bir taşınmazın tahliyesinin taahhüde dayandırıldığı durumlarda, icra süreci İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri üzerinden yürütülür. İcra mevzuatına ilişkin resmî yönetmelik düzenlemesinde, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi gereğince tahliye istendiğinde, kiracının kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhüdü varsa, bu taahhütnamenin aslının veya onaylı iki örneğinin takibe eklenmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu da gösterir ki, tahliye taahhüdü somut ve yazılı bir belge olduğunda, kiraya veren ayrı bir tahliye davası açmak zorunda kalmadan icra yoluna başvurabilir. Ancak süreç her zaman itirazsız ilerlemez; kiracının başvurabileceği yasal itiraz nedenleri vardır.

Yenilenen sözleşme tahliye talebine itiraz nedeni olabilir mi?

Evet. İcra mevzuatında, kira süresinin bitmesi nedeniyle gönderilen tahliye emrinin içeriği düzenlenirken, kiracıya sözleşme tarihine, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu yedi gün içinde bildirmesi hakkı tanınmaktadır. Yani kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını ileri sürmek, mevzuatta açıkça öngörülmüş bir itiraz nedenidir.

Bu noktada uygulamada sık karşılaşılan tartışma şudur: Kiracı geçmişte bir tahliye taahhüdü vermiş, ancak taahhütte yazan tarih geçtikten sonra sözleşme kendiliğinden uzamış veya taraflar yeni bir dönem için anlaşmış olabilir. Bu durumda, eski taahhüdün yeni dönemi kapsayıp kapsamadığı değerlendirilir. Genel ilke, tahliye taahhüdünün verildiği kira dönemine ve taahhüt edilen boşaltma tarihine özgü olduğudur. Sözleşme zımnen yenilenmişse, kiraya verenin sonraki dönem için ayrıca yeni bir taahhüt alması gündeme gelebilir.

Not: Bu yazıda genel çerçeve sunulmaktadır. Tahliye taahhüdünün yalnızca ilgili dönem için geçerli olduğu yönündeki uygulama ilkesi, somut uyuşmazlıkta güncel Yargıtay içtihadı ışığında ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilenmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, süre sonunda taraflar açıkça sona erdirmedikçe kural olarak kendiliğinden uzayabilir. Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bir başvuruya ilişkin kararda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi bağlamında, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzaması ve belirli koşullarda sona erdirilmesine ilişkin rejim tartışılmıştır. Kararda, kiraya verenin belirli bir sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilmesine dair düzenlemenin kiracı yönünden doğurabileceği sonuçlar ele alınmaktadır.

Bu çerçeve, sözleşmenin yenilenmesi mekanizmasının kendiliğinden işleyebildiğini gösterir. Sözleşmenin uzamış olması ile tahliye taahhüdünün yeni dönemde hüküm ifade edip etmeyeceği farklı sorulardır ve her olayda ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Taahhüdün geçerliliği için dikkat edilmesi gerekenler

Tahliye taahhüdüne güvenerek hareket eden bir kiraya verenin, taahhüdün tartışmasız şekilde geçerli sayılabilmesi için bazı hususlara dikkat etmesi önerilir:

• Yazılılık: Taahhüt yazılı olmalı; boşaltılacak tarih açık ve belirli şekilde yer almalıdır.
• Tarih ilişkisi: Taahhütte belirtilen boşaltma tarihinin, hangi kira dönemine ait olduğu net olmalıdır.
• Yeni dönem için güncelleme: Sözleşme yenilenmiş veya uzamışsa, sonraki dönem için ayrı bir taahhüt alınması ileride çıkabilecek itirazları azaltabilir.
• Süreye uygun başvuru: İcra yoluna, taahhüt edilen tarih ve ilgili sürelere uygun olarak başvurulması gerekir.

Kiracı tarafı açısından ise, kira ilişkisinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair belge ve kayıtların saklanması, tahliye emri geldiğinde yasal süresi içinde itiraz edilebilmesi bakımından önemlidir.

Gündemdeki düzenleme: Cebrî İcra Kanunu Taslağı

Adalet Bakanlığı Mevzuat Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan Cebrî İcra Kanunu Taslağı‘nda, tahliye taahhüdü ve yenilenen sözleşmeyle doğrudan ilgili iki hüküm öngörülmektedir. Taslakta, konut veya çatılı işyeri niteliğindeki yerde adi yazılı ya da noter onaylı tahliye taahhüdüne dayanılarak, taahhüdün edildiği tarihten itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye yoluna başvurulabileceği düzenlenmektedir. Ayrıca borçlu kiracının, tahliye kararından sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterden onaylı ya da imzası ikrar edilmiş bir belgeyle ispat etmesi halinde takibin iptalini veya icranın geri bırakılmasını isteyebileceği öngörülmektedir.

Önemli bir uyarı: Bu metin bir taslaktır. Yürürlüğe girip girmediği teyit edilmeden, mevcut bir kanun hükmü gibi uygulanamaz. Dolayısıyla taslaktaki ifadeler, gündemdeki olası düzenleme olarak değerlendirilmelidir.

Özet ve öneri

Yenilenen kira sözleşmesinde tahliye taahhüdünün geçerliliği, taahhüdün hangi döneme ve tarihe ilişkin verildiğiyle yakından bağlantılıdır. Tahliye taahhüdü yazılı ve belirli olduğunda kiraya verene icra yoluyla tahliye isteme imkanı tanırken, kira ilişkisinin yenilendiği veya uzatıldığı, mevzuatta açıkça düzenlenmiş bir itiraz nedenidir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının, sözleşmenin uzaması ve taahhüdün kapsamı konusunda belgelerini düzenli tutması gerekir.

Somut durumunuza göre doğru adımı belirlemek için tahliye sürecine ilişkin diğer yazılarımıza göz atabilirsiniz: tahliye davası ve kiracının tahliyesi şartları, kiracı nasıl tahliye edilir ve kira sözleşmesi bitmeden evden çıkılır mı. Sürecin değerlendirilmesinde bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız yararlı olabilir.