Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracıya ihtarname nasıl çekilir sorusunun kısa yanıtı şudur: Kiracıya ihtarname, kural olarak noter aracılığıyla çekilir. İhtarname, karşı tarafa belirli bir talebinizi (örneğin ödenmeyen kira bedelinin ödenmesini veya sözleşmeye aykırılığın giderilmesini) yazılı ve resmî biçimde bildirdiğiniz bir belgedir. Bugün bu işlemi fiziksel olarak noterliğe giderek yapabileceğiniz gibi, e-imza sahibiyseniz e-Noter sistemi üzerinden noterliğe gitmeden de gerçekleştirebilirsiniz.

İhtarname çekmek tek başına kiracıyı tahliye etmez; ancak kira hukukundaki birçok hak ve dava yolunun ön koşulu niteliğindedir. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı davranışlar söz konusu olduğunda, dava açmadan önce usulüne uygun bir ihtar gönderilmiş olması çoğu durumda aranır. Bu nedenle ihtarnamenin içeriğinin ve gönderim yönteminin doğru olması önemlidir.

İhtarname nedir ve neden çekilir?

İhtarname, bir kişinin diğer tarafa hukuki bir talebini, beklentisini veya uyarısını yazılı şekilde ve çoğunlukla noter kanalıyla ilettiği belgedir. Kira ilişkisinde en sık karşılaşılan amaçlar şunlardır:

• Ödenmeyen kira bedelinin belirli bir süre içinde ödenmesini istemek,
• Sözleşmeye aykırı kullanımın (komşuların rahatsız edilmesi, amaç dışı kullanım gibi) sona erdirilmesini talep etmek,
• Kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini süresinde bildirmek.

İhtarnamenin en önemli işlevi ispattır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, hem içeriğin hem de gönderim ve tebliğ tarihinin resmî kayda geçmesini sağlar. Bu da ileride açılabilecek bir davada güçlü bir delil oluşturur.

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve yasal dayanak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenmiştir. Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesi’ne sunulan bir başvuru metninde de “6098 sayılı TBK’nın 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığıyla anılmıştır (bkz. Anayasa Mahkemesi Genel Kurul Başvuru Kararı 2016/151). Bu da gösteriyor ki kiracıya ihtar çekme süreci, doğrudan Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleriyle bağlantılıdır.

İhtarnamenizin dayandığı sebebe göre (kira borcu, sözleşmeye aykırılık, iki haklı ihtar gibi) uygulanacak madde ve süreler değişebilir. İhtar süreleri ve şartları kanunda düzenlendiği için, somut durumunuza hangi hükmün uygulanacağını ve kaç günlük süre verilmesi gerektiğini bir avukatla netleştirmeniz yerinde olur.

Kiracıya ihtarname çekmenin adımları

Süreci genel hatlarıyla şu adımlarla özetleyebiliriz:

1. Amacı belirleyin: İhtarnameyi hangi sebeple çektiğinizi (kira borcu, sözleşmeye aykırılık, yenilememe bildirimi gibi) net olarak saptayın. İçeriğin tamamı bu amaca göre şekillenir.
2. Metni hazırlayın: İhtarnamede tarafların kimlik ve adres bilgileri, kira sözleşmesine ilişkin bilgiler, talebiniz, varsa tanınan süre ve sürenin dolması halinde başvurulacak hukuki yollar açık biçimde yer almalıdır.
3. Gönderim yöntemini seçin: İhtarnameyi notere giderek fiziksel olarak veya e-Noter üzerinden gönderebilirsiniz.
4. Tebligatı takip edin: İhtarnamenin kiracıya ne zaman tebliğ edildiğini noter kayıtlarından izleyin. Verilen süre genellikle tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.
5. Süreyi bekleyin: Tanınan sürenin dolmasını bekleyin; talep yerine getirilmezse dava veya icra gibi bir sonraki adıma geçebilirsiniz.

Noter ve e-Noter kanalı

İhtarnameler klasik olarak noterliğe bizzat gidilerek çekilir. Noter, metni hazırlar veya hazırladığınız metni onaylar, ilgilisine tebliğ eder ve kayıtlarında saklar.

Bunun yanında Adalet Bakanlığı tarafından hayata geçirilen e-Noter uygulaması ile ihtarname çekmek için artık noterliğe gitmek zorunlu değildir. Bakanlığın duyurusuna göre “e-Noter uygulaması kapsamında noterliklere gitmeden ihbarname, ihtarname, çeviri gibi işlemler e-imza ile gerçekleştirilebilecektir” (bkz. Adalet Bakanlığı, Noterliklerde Dijital Dönüşüm). Sistemi kullanabilmek için e-imza sahibi olmanız ve Türkiye Noterler Birliği Bilişim Sistemi’ne üye girişi yapmanız gerekir (bkz. e-Noter Tanıtım Toplantısı duyurusu).

Uygulamanın yaygınlığına dair bir veri olarak, Adalet Bakanlığı basın duyurusunda e-Noter ile bir yıllık sürede internet üzerinden 81 binden fazla işlem yapıldığı belirtilmiştir (bkz. Adalet Bakanlığı basın duyurusu). Bu rakam yalnızca ihtarnamelere değil, genel noterlik işlemlerine aittir.

İhtarname masrafı ne kadar?

İhtarname ücreti, Adalet Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan Noterlik Ücret Tarifesi ile belirlenir. 27 Aralık 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 2025 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi‘ne göre, harç ve damga vergisinden muaf olan ve imza onaylamasını gerektirmeyen protesto, ihtarname ve ihbarname işlemlerinde ilgilisine tebliğ edilecek her nüsha için 51,20 TL ücret öngörülmüştür.

Karşılaştırma yapmak isterseniz, bir önceki yıla ait 2024 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi‘nde değer içermeyen işlemlerde onaylanan her imza için 34,83 TL ücret belirlenmişti. Belirtmek gerekir ki bu tutarlar yalnızca tarifede yer alan kalemlerdir; toplam masraf, ihtarnamenin nüsha sayısına, sayfa sayısına, posta ve tebligat giderlerine göre değişebilir. Güncel tutar için her zaman yürürlükteki tarifeye bakmanız önerilir.

İhtarnameden sonra: tahliye ve icra süreci

Kira borcunun ödenmemesi halinde, ihtarnameye ek olarak icra dairesi aracılığıyla ihtarlı ödeme emri gönderilmesi de mümkündür. 2003 tarihli bir düzenlemede bu süreç şöyle ifade edilmiştir: borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine tahliyeye karar verilebilir (bkz. Resmî Gazete, 30.07.2003). Bu metin tarihsel bir versiyon olduğundan, güncel İcra ve İflas Kanunu hükümleriyle ve güncel sürelerle teyit edilmesi gerekir.

Ayrıca Adalet Bakanlığı tarafından hazırlanan Cebrî İcra Kanunu Taslağı’nda benzer bir sürece yer verilmiştir; ancak bu metin henüz kanunlaşmamış bir taslak olup yürürlükte değildir (bkz. Cebrî İcra Kanunu Taslağı). Mevcut durumu değerlendirirken taslak hükümlerine dayanmamak gerekir.

İhtarname çekmek çoğu zaman tahliye sürecinin ilk adımıdır. Sonraki aşamalarda izlenebilecek yollar hakkında daha fazla bilgi için kiracı nasıl tahliye edilir ve kiracı tahliye davası başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Tahliye davasının şartları ve süreleri için ise tahliye davası sayfamız yol gösterici olabilir. Kira bedelinin güncellenmesi söz konusuysa kira tespit davası ayrı bir yoldur.

İhtarname çekerken dikkat edilmesi gerekenler

• İhtarnamenin dayandığı hukuki sebebi ve buna bağlı süreyi doğru belirleyin. Yanlış sebep veya eksik süre, ileride dava hakkınızı etkileyebilir.
• Tarafların ve kira ilişkisinin bilgilerini eksiksiz yazın.
• Tebliğ tarihini mutlaka takip edin; süreler genellikle bu tarihten işler.
• İhtarnamenin bir nüshasını saklayın.

İhtarnamenin içeriği ve zamanlaması, süreçte elde edeceğiniz sonucu doğrudan etkiler. Durumunuza uygun bir strateji için bir gayrimenkul avukatı ile görüşmeniz, olası hak kayıplarının önüne geçmenize yardımcı olabilir.