Tapuda İştirak Nasıl Bozulur?

Tapuda iştirak, ancak kanunda öngörülen üç yoldan biriyle bozulabilir: malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi. Uygulamada en sık kullanılan yol, elbirliği (iştirak) mülkiyetinin önce paylı mülkiyete dönüştürülmesi, ardından gerektiğinde ortaklığın giderilmesi davasıyla mülkiyetin tamamen ayrıştırılmasıdır. Aşağıda bu süreci, hangi mahkemeye başvurulacağını ve tapu kütüğü açısından pratik sonuçları anlatıyoruz.

İştirak halinde mülkiyet ne demek?

Halk arasında “iştirak halinde mülkiyet” olarak bilinen kurumun güncel yasal adı elbirliği mülkiyetidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda da belirtildiği üzere, 4751 sayılı Kanunla mevzuattaki “iştirak halinde mülkiyet” ibaresi “elbirliği mülkiyet” olarak değiştirilmiştir. Yani tapu kayıtlarında karşılaştığınız “iştirak” terimi, eski Medeni Kanun’dan gelen bir adlandırmadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz; her ortağın hakkı malın tamamına yayılır. Bu mülkiyet türü çoğunlukla miras yoluyla, yani birden fazla mirasçının terekeye birlikte malik olmasıyla ortaya çıkar.

Elbirliği mülkiyetinin en belirleyici özelliği, TMK 702’ye göre kararların kural olarak oybirliğiyle alınmasıdır. Kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmedikçe, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için tüm ortakların uzlaşması gerekir. Topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir ortak kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. Bu durum, taşınmazın satışını, rehnini veya devrini fiilen kilitleyebilir.

Paylı mülkiyet ile farkı nedir?

İştirakin neden bozulmak istendiğini anlamak için paylı mülkiyetle farkı önemlidir. Anayasa Mahkemesi kararında da teyit edildiği üzere, paylı mülkiyet TMK’nın 688-700, elbirliği mülkiyeti ise 701-703. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette paydaşın belirli bir payı vardır ve kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir; elbirliği mülkiyetinde ise ortakların oybirliği olmaksızın eşya üzerinde tasarruf yetkisi yoktur.

Dolayısıyla “iştirakin bozulması” denildiğinde çoğunlukla kastedilen, her ortağın serbestçe kullanabileceği belirli bir paya kavuşması, yani paylı mülkiyete geçiştir.

Tapuda iştirak nasıl bozulur? Yasal yollar

TMK 703’e göre elbirliği mülkiyeti üç şekilde sona erer:

• Malın devri: Terekeye dahil malın üçüncü bir kişiye veya ortaklardan birine devredilmesi.
• Topluluğun dağılması: Elbirliği mülkiyetini doğuran topluluğun (örneğin miras ortaklığının) sona ermesi.
• Paylı mülkiyete geçilmesi: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi.

Paylaştırma, aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. Uygulamada ortaklar her zaman anlaşamadığından, iştirakin bozulması genellikle mahkeme yoluyla gerçekleşir.

1. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi (TMK 644)

En yaygın yöntem, TMK 644 kapsamında açılan dönüştürme istemidir. Bu maddeye göre bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isterse, sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmezse ya da mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, hâkim istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir. Terekeye dahil diğer hak ve alacakların paylar oranında bölünmesinde de aynı hükümler uygulanır.

Bu yolun avantajı, tüm ortakların oybirliğine ihtiyaç duyulmamasıdır; tek bir mirasçının başvurusu süreci başlatmaya yeterlidir. Dönüştürme kararının kesinleşmesiyle her ortak, tapuda kendi adına kayıtlı belirli bir paya sahip olur ve bu pay üzerinde serbestçe tasarruf edebilir.

2. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası

Paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa veya paylı mülkiyete geçildikten sonra da ortaklık fiilen sürüyorsa, başvurulan diğer yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Adalet Bakanlığı’nın yayımladığı örnek dava dilekçesinde görüldüğü üzere, talep genellikle önce taşınmazların aynen taksimi, bu mümkün değilse satılarak paraya çevrilmesi ve payları oranında paylaştırılması şeklinde kurgulanır. Taşınmaz fiziksel olarak bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Satışa karar verildiğinde işlemler adliyeye bağlı satış memurluğu eliyle yürütülür. Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu’nun izale-i şüyu satış memurluğuna ilişkin raporunda, bu süreçteki uygulama ayrıntılarına ve kesinleşme şerhi gibi usul noktalarına yer verilmiştir. Satış tamamlandıktan sonra elde edilen bedel, ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır ve ortaklık tamamen sona erer.

Dönüştürme kararında payların açıkça gösterilmesi şartı

Yargıtay uygulamasında önemli bir ayrıntı vardır. Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin davalarda, hükmün infazı sırasında duraksamaya yol açılmaması için paydaşlara ait payların kararda ayrı ayrı gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkemenin yalnızca mirasçılık belgesine atıf yapması usule aykırı bulunmuştur. Bu nedenle kararın tapuda sorunsuz tescil edilebilmesi için her ortağın payının kesirli olarak açıkça yazılması gerekir.

Görevli ve yetkili mahkeme

TMK 644 kapsamındaki dönüştürme istemi sulh hâkimi tarafından, ortaklığın giderilmesi davası ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Temyiz aşamasında ise Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun iş bölümü kararlarına göre, hem “elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” hem de “taksim ve şüyuun giderilmesi” davaları Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin görev kapsamındadır.

Tapu kütüğü açısından pratik sonuçlar

İştirakin bozulmamasının en somut sonucu, ortakların payları üzerinde işlem yapamamasıdır. Tapu Sicili Tüzüğü’nde açıkça düzenlendiği üzere, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden herhangi bir ortağın payı rehnedilemez. Aynı Tüzük’e göre, paylı mülkiyete geçildikten sonra pay miktarı tapu kütüğünde paydaşların adı, soyadı ve baba adından sonra kesirli olarak gösterilir.

Bu nedenle bankadan kredi için taşınmazı teminat göstermek, payını satmak veya devretmek isteyen bir ortak için öncelikli adım iştiraki bozmaktır. Dönüştürme kararı kesinleşip tapuya tescil edildiğinde, her ortak kendi payı üzerinde bağımsız hareket edebilir.

Süreçte dikkat edilmesi gerekenler

İştirakin bozulması süreci, mülkiyetin niteliğine ve ortaklar arasındaki anlaşmazlığın düzeyine göre farklı davalar gerektirebilir. Dönüştürme davası ile ortaklığın giderilmesi davası birbirini tamamlayan ama farklı sonuçlar doğuran yollardır. Payların doğru belirlenmesi, mirasçılık belgesinin güncel olması ve dilekçenin usulüne uygun hazırlanması, sürecin gecikmeden ilerlemesi açısından önemlidir.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesinin ardından tapu kaydının düzeltilmesi gereken durumlarda veya tescille ilgili uyuşmazlıklarda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda süreçlerin değerlendirilmesi için bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması faydalı olur. Somut durumunuza ilişkin adımlar, dosyanızın özelliklerine göre değişebileceğinden bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır.