Kardeşler Arası Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Kardeşler arası tapu devri, temelde iki ayrı hukuki yoldan yapılabilir: satış (ivazlı devir) veya bağış/hibe (ivazsız devir). Hangi yolu seçtiğiniz, ödeyeceğiniz harç ve verginin türünü doğrudan belirler. Bir kardeş diğerine bedel karşılığında taşınmazını devrediyorsa satış; bedel almadan devrediyorsa bağış söz konusu olur. Bu yazıda her iki yolun hukuki niteliğini, tapu harcı oranlarını, vergi boyutunu ve uygulamada karşılaşılan riskleri açıklıyoruz.

Kardeşler Arası Devir: Satış mı, Bağış mı?

Devrin hukuki niteliği, işlemin karşılığında bir bedel ödenip ödenmediğine göre belirlenir. Bu ayrım yalnızca kavramsal değildir; vergilendirme rejimini kökten değiştirir.

İvazlı (satış) devir

Bir kardeş taşınmazını diğerine bir bedel karşılığında devrediyorsa, bu işlem 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı Tarife’nin 20/a maddesi kapsamında tapu harcına tabidir. Söz konusu madde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında harç alınacağını düzenler (bkz. 492 sayılı Harçlar Kanunu).

İvazsız (bağış/hibe) devir

Bir kardeş diğerine herhangi bir bedel almadan taşınmazını devrediyorsa, bu bir satış değil, ivazsız intikaldir. 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nun 1. maddesine göre, Türkiye’de bulunan malların her ne suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğerine intikali veraset ve intikal vergisine tabidir. Kanun’un 2. maddesinin (d) bendinde “ivazsız intikal” tabiri açıkça hibe yoluyla veya herhangi bir tarzda olan ivazsız iktisaplar olarak tanımlanmıştır (bkz. 7338 sayılı Kanun). Dolayısıyla kardeşe bedelsiz devirde veraset ve intikal vergisi gündeme gelir.

Satış Yoluyla Devirde Tapu Harcı Ne Kadar?

Satış yoluyla yapılan kardeşler arası tapu devrinde harç, Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi uyarınca emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. (4) sayılı Tarife’nin 20/a maddesine göre bu harç devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Yani alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 ödediğinde, toplam yük beyan edilen bedelin yaklaşık yüzde 4’üne ulaşır (ilgili madde metni için: Satış İşlemlerinde Tapu Harcının Alınması).

2026 yılı için güncel durum

31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98), 1/1/2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 492 sayılı Kanuna bağlı tarifelerdeki maktu harçlar ile nispi harçların asgari ve azami hadlerini 2025 yılı yeniden değerleme oranı esas alınarak yüzde 18,95 oranında artırmıştır (bkz. Seri No: 98 Tebliğ). Burada önemli bir ayrıntı vardır: Bu tebliğ maktu tutarları ve nispi harçların alt-üst sınırlarını güncellemektedir; binde 20’lik tapu harcı oranının kendisi bu tebliğle değişmemiştir.

Düşük Bedel Göstermenin Riski

Uygulamada taraflar harç yükünü azaltmak için tapuda gerçek değerin altında bir bedel beyan etmek isteyebilir. Ancak bu riskli bir yoldur. Tapuda beyan edilen devir bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Tapu işleminden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç miktarı 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre cezalı olarak tahsil edilir. Bu kural hem Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde hem de ilgili düzenlemelerde yer almaktadır (bkz. 03.12.2024 tarihli Yönetmelik). Bu nedenle gerçek değeri beyan etmek, sonradan doğabilecek cezalı tarhiyatları önlemek açısından önemlidir.

Kardeşler Farklı Şehirlerde veya Yurt Dışındaysa

Kardeşlerden biri İstanbul’da, diğeri başka bir ilde ya da yurt dışında yaşıyorsa, devir işlemi için tarafların aynı tapu müdürlüğünde bir araya gelmesi şart değildir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine 2019 yılında eklenen düzenleme uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa, taraf iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir (bkz. 10.07.2019 tarihli Resmî Gazete). Bu olanak, coğrafi olarak uzak kardeşler için işlemi oldukça kolaylaştırır.

Miras Kalan Taşınmazın Paylaşımı

Kardeşler arası tapu devri çoğu zaman anne ya da babadan miras kalan bir taşınmazın paylaşımı bağlamında gündeme gelir. Mirasçı kardeşler taşınmazı aralarında anlaşarak devredebilecekleri gibi, anlaşamadıkları durumlarda mahkeme yoluna başvurabilirler. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı Tarife’de bu iki yol için farklı oranlar öngörülmüştür:

• Hissedarlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) sonucu verilen hükümlerde karar ve ilam harcı, satış bedeli üzerinden binde 9,9‘dur.
• Hissedarlar arasında taksime yani ayni paylaşıma dair hükümlerde ise harç, taksim edilen gayrimenkul değeri üzerinden binde 3,96‘dır.

Bu oranlar, mahkeme kararıyla yapılan paylaşımlara ilişkindir ve tapuda doğrudan satış yoluyla devirdeki binde 20+20 rejiminden farklı bir yapıdadır (ilgili tarife için: (1) sayılı Tarife). Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda bir gayrimenkul avukatı ile süreci değerlendirmek faydalı olabilir.

Muris Muvazaası Riskine Dikkat

Kardeşler arası tapu devrinde en sık karşılaşılan ihtilaflardan biri “muris muvazaası”dır. Bu kurum, miras bırakanın (örneğin anne ya da babanın) taşınmazını gerçekte bedelsiz olarak çocuklarından birine devredip bu işlemi satış gibi göstermesi hâlinde gündeme gelir. Diğer mirasçı kardeşler, mal kaçırma amacı güdüldüğü iddiasıyla tapu iptali ve tescili davası açabilirler.

Bu konu, 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanan yerleşik bir hukuki kurumdur; ilgili davalar Yargıtay’ın hukuk daireleri tarafından görülmektedir (bkz. Yargıtay Büyük Genel Kurulu iş bölümü kararı: 26/01/2022 tarih ve 1 sayılı karar). Dolayısıyla görünüşte satış olan bir devir, gerçekte bedelsiz ise sonradan dava konusu olabilir. Bu riskin değerlendirilmesi için tapu iptali ve tescili davası sürecini incelemenizi öneririz.

Devir Yolunu Seçerken Nelere Dikkat Etmeli?

Satış ve bağış yollarının her ikisinin de kendine özgü vergi sonuçları vardır. Satışta tapu harcı, bağışta ise veraset ve intikal vergisi gündeme gelir. Hangi yolun avantajlı olduğu; taşınmazın değerine, tarafların durumuna ve devrin amacına göre değişir. Ayrıca gerçek iradenizi yansıtan bir işlem yapmak, ileride muris muvazaası gibi ihtilafları önlemek bakımından önemlidir. İşlemden önce taşınmazın güncel emlak vergisi değerini öğrenmek ve beyanı buna uygun yapmak, cezalı tarhiyat riskini ortadan kaldırır.

Her somut olay kendine özgü koşullar taşıdığından, devir yolunu belirlemeden önce taşınmazın hukuki durumunu ve tapu kayıtlarını incelemek yerinde olur. Mirasla ilgili ihtilaf ihtimali varsa, devir öncesinde profesyonel hukuki değerlendirme almak faydalıdır.