10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

10 yıllık kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya verene tanınan özel bir imkâna dayanır. Bu imkâna göre kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesidir. Aşağıda bu sürecin nasıl işlediğini, sürelerin nasıl hesaplandığını ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alıyoruz.

Yasal Dayanak: TBK Madde 347

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kendiliğinden uzaması ve sona erdirilmesi kurallarının merkezinde TBK 347 bulunur. Maddeye göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Bu uzama her yıl yinelenir ve kiracı, kural olarak sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme konusunda kiraya verene göre daha güçlü bir korumadan yararlanır.

Bu korumanın bir sınırı vardır. Maddenin birinci fıkrasının son cümlesine göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Düzenlemenin ayrıntılı değerlendirmesi, Anayasa Mahkemesi’nin incelediği bir norm denetimi dosyasında da aktarılmaktadır. Madde metnine ilişkin alıntılar ayrıca Anayasa Mahkemesi’nin bir başvuru dosyasında yer almaktadır.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşme ayrımı

TBK 347 bir bütün olarak değerlendirildiğinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının en fazla on yıl süreyle korunduğu, belirli süreli sözleşmelerde ise kiracının belirlenen süreye ek olarak on yıl boyunca korunduğu anlaşılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.

Dolayısıyla “on yıllık kiracı” ifadesi uygulamada iki farklı durumu kapsayabilir. Belirli süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresinin dolması ile belirsiz süreli bir sözleşmede başlangıçtan itibaren on yılın geçmesi birbirinden farklı sürelere tabidir. Sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağı, sözleşmenin niteliğine göre değişir.

On Yıllık Sürenin Hesaplanması

Uygulamada en sık karıştırılan nokta, on yıllık sürenin nereden başlatılacağıdır. Belirli süreli sözleşmelerde bu süre, sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin bitiminden sonra başlayan uzama dönemleri üzerinden sayılır. Yani önce sözleşmedeki ilk süre dolar, ardından on yıllık uzama süresi işler. Bu on yıl da tamamlandıktan sonra, kiraya veren izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK yürürlüğe girmeden önce kurulmuş sözleşmeler bakımından ise özel bir geçiş kuralı bulunur. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi, TBK’nin 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen on yıllık uzama süresinin eski sözleşmelerde nasıl hesaplanacağını düzenler. Aynı metne UYAP Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden de ulaşılabilir. Bu nedenle eski tarihli sözleşmelerde sürenin hesaplanması için geçiş hükmünün ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bildirim Şartı ve İhtarname

Bu tahliye yolunun en kritik unsuru bildirim şartıdır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, sözleşmeyi sona erdirmek için bir sebep içermek zorunda değildir; ancak süresinde ve usulüne uygun yapılmalıdır.

Bildirimin ispat açısından güçlü olması için uygulamada çoğunlukla noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. İhtarnamede en azından şu bilgilerin bulunması beklenir: tarafların kimlik ve adres bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi ve konusu, on yıllık uzama süresinin dolduğuna ilişkin açıklama, sözleşmenin ilgili uzama yılının sonunda sona ereceğine dair irade beyanı ve tahliyenin talep edildiği tarih. Bildirimin dayanağının TBK 347 olduğu da belirtilir.

Hazır ve resmî bir “on yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği” sunmak doğru olmaz; çünkü her sözleşmenin süreleri, niteliği ve başlangıç tarihi farklıdır. Yanlış hesaplanan bir süre ya da üç aylık bildirim şartına uyulmaması, sürecin baştan geçersiz sayılmasına yol açabilir. İhtarnamenin içeriğinin ve gönderim zamanının somut sözleşmeye göre hazırlanması, ihtiyaç halinde bir gayrimenkul avukatı ya da noter ile teyit edilmesi yerinde olur.

Bildirime Rağmen Tahliye Olmazsa: Tahliye Davası

Süresinde ve usulüne uygun bildirim yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin tahliye davası açması gerekir. Bu davada mahkeme, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığını, on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığını ve sözleşmenin niteliğini değerlendirir. Tahliye davasının genel işleyişi, dava açma süreleri ve usulü hakkında daha fazla bilgi için kiracı tahliye davası nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracının tahliyesinde yalnızca on yıllık uzama süresi değil, kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin konut ihtiyacı gibi başka tahliye sebepleri de söz konusu olabilir. Hangi yolun somut durumunuza uygun olduğunu anlamak için kiracı nasıl tahliye edilir başlıklı yazıdaki yasal yolları ve tahliye davası ve kiracının tahliyesi şartları konulu içeriği değerlendirebilirsiniz.

Tarihsel Bağlam: Mülga 6570 Sayılı Kanun

TBK yürürlüğe girmeden önce konut ve işyeri kiralarına büyük ölçüde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uygulanıyordu. Bu kanunda ihtiyaç, kira bedelinin ödenmemesi gibi tahliye sebepleri ayrıca düzenlenmişti. 6570 sayılı Kanun bugün büyük ölçüde TBK’nin kira hükümleriyle yer değiştirmiştir; bu nedenle güncel değerlendirmelerde TBK esas alınır. Eski kanun bu konuda yalnızca tarihsel ve karşılaştırmalı bir arka plan sunar.

Yargıtay Kararları ve Yetkili Daire

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye talepleri temyiz aşamasına geldiğinde, kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye ve itirazın kaldırılması uyuşmazlıklarının Yargıtay’da hangi daire tarafından inceleneceği önem taşır. Yargıtay’ın daireler arası iş bölümünü düzenleyen Büyük Genel Kurul kararına göre kira ilişkisinden doğan bu tür davaların temyiz incelemesi 3. Hukuk Dairesi’ne aittir. Belirli bir esas ve karar numarasına dayanan somut içtihatlar, davanızın özelliklerine göre değişiklik gösterebileceğinden, güncel ve emsal kararlar için resmî karar arama sistemleri üzerinden ayrıca inceleme yapılması gerekir.

Özet

On yıllık kiracının tahliyesi, TBK 347’nin tanıdığı özel bir imkândır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Sürenin doğru hesaplanması, bildirimin usulüne uygun ve zamanında yapılması bu sürecin geçerliliği açısından belirleyicidir. Somut sözleşmenizin niteliği ve tarihi, hangi sürelerin uygulanacağını doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce ayrıntılı bir hukuki değerlendirme yapılması önerilir.