Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Yasal Tahliye Yolları

19 Temmuz 2026

Bir kiracı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı halinde yasal yollarla tahliye edilebilir. Ev sahibinin tek başına isteği, sözlü uyarı veya keyfi gerekçeler kiracının çıkarılması için yeterli değildir. Tahliye; yazılı tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), iki haklı ihtar, ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ile taşınmazın yeniden inşası gibi hallerde, belirli usuller izlenerek gerçekleştirilir. Aşağıda bu yolları ve izlenmesi gereken hukuki süreci ayrıntılı biçimde açıklıyoruz.

Kiracı Neden Kolayca Tahliye Edilemez?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, kiracıyı korumaya yönelik bir düzen benimsemiştir. Bu nedenle sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi sayılmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesi süre bitiminde kendiliğinden sona ermez; kiracı, kanunda öngörülen sürelerle sözleşmeyi uzatabilir. Ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ya kanunda öngörülen bir tahliye sebebine dayanması ya da uzun süreli kira ilişkilerine tanınan özel imkanlardan yararlanması gerekir. Kısacası kiracının çıkarılması, kural olarak belirli şartlara ve çoğu zaman bir mahkeme kararına bağlıdır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Uygulamada en sık başvurulan yollardan biri tahliye taahhütnamesidir. Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesi halinde, bu tarihte tahliye gerçekleşmezse ev sahibi tahliye talep edebilir. Geçerli bir taahhüdün başlıca şartları şunlardır:

Taahhüt yazılı olmalıdır.
Kiracının kişisel imzasını taşımalı ve boşaltılacak tarih açıkça belirtilmelidir.
Taahhüt, kural olarak konutun tesliminden sonra, yani kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşme ile aynı anda ve teslimden önce alınan taahhütler geçerlilik tartışmasına açıktır.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren belirli süre içinde ya icra dairesine başvurarak takip başlatabilir ya da doğrudan tahliye davası açabilir. Taahhütnameye dayalı tahliye, geçerlilik şartlarının doğru sağlanması halinde nispeten hızlı sonuç veren bir yoldur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini ödemediğinde ev sahibinin en etkili araçlarından biri temerrüt hükümleridir. Kira borcunun ödenmemesi halinde ev sahibi, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek borcun ödenmesi için süre verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre kanunda öngörülen asgari süreden az olamaz. Kiracı, verilen süre içinde borcunu ödemezse ev sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye talebinde bulunabilir.

Temerrüt halinde iki yol birlikte işletilebilir. Ev sahibi, birikmiş kira alacağı için İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu takipte kiracıya ödeme emri gönderilir; kiracı süresinde ödeme yapmaz veya itiraz etmezse tahliye süreci ilerler. Alacağın tahsili yönüyle sürecin detayları için icra takibinin nasıl başlatıldığını ve alacak tahsili ile itirazın iptali davasını incelemenizi öneririz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini geciktirdiği için kendisine yazılı olarak iki kez haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren belirli süre içinde tahliye davası açabilir. Burada önemli olan, ihtarların ayrı ayrı muaccel olmuş kira borçlarına ilişkin ve haklı olmasıdır. Aynı aya ilişkin tek borç için gönderilen birden fazla ihtar, iki haklı ihtar sayılmaz. Bu yol, düzenli olarak kirasını geç ödeyen kiracılar bakımından etkili bir dayanaktır.

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle taşınmazı kullanma zorunluluğu doğduğunda tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; yapay olarak oluşturulan gerekçeler kabul görmez.

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de, konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde, edinme tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edebilir. Ayrıca taşınmazın imar durumuna uygun biçimde yeniden inşası veya esaslı onarımı zorunlu ise ve bu işler taşınmazda oturmayı imkansız kılıyorsa, bu gerekçeyle de tahliye istenebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın belirli bir süre başkasına kiralanması yasaktır; aksi halde kiracı lehine tazminat gündeme gelebilir.

On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin uzamasıyla oluşan on yıllık dönemin ardından ev sahibine sözleşmeyi belirli sürelere uyarak, sebep göstermeksizin sona erdirme imkanı tanınmıştır. Bu durumda ev sahibi, kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak kiracıya yazılı fesih bildirimi yapar. Sürelerin hatalı hesaplanması hak kaybına yol açabileceğinden, bu yolda dikkatli bir hesaplama önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Tahliye Davası Süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava süreci, tahliye sebebine göre değişmekle birlikte genellikle şu adımları içerir:

Tahliye sebebinin ve dayanak belgelerin (kira sözleşmesi, taahhütname, ihtarname, ödeme kayıtları) belirlenmesi.
Gerekli hallerde kiracıya usulüne uygun ihtar veya bildirim yapılması.
Kanunda öngörülen sürelere uyularak dava dilekçesinin hazırlanması ve davanın açılması.
Yargılama, delillerin değerlendirilmesi ve tahliye kararının verilmesi.
Karar kesinleştikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra yoluyla tahliyenin gerçekleştirilmesi.

Tahliye taleplerinde süreler belirleyici öneme sahiptir. İhtar sürelerine, dava açma sürelerine veya bildirim sürelerine uyulmaması, haklı bir talebin dahi reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle her tahliye sebebi için öngörülen usul ve sürelerin doğru yönetilmesi gerekir.

Kiracı Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracı, mahkeme kararı olmaksızın kilit değiştirme, eşyaları çıkarma gibi fiili yollarla tahliye edilemez; bu tür davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Kira sözleşmesinin ve varsa taahhütnamenin yazılı ve eksiksiz olması, sürecin sağlıklı ilerlemesi için önemlidir.
Tahliye ile birlikte birikmiş kira ve tazminat alacakları da talep edilebilir; bu durumda tahliye ve alacak süreçleri birlikte yürütülür.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir uyuşmazlık varsa, süreç farklı bir boyut kazanabilir; tapuya dayalı ihtilaflar için tapu iptali ve tescil davası hakkındaki yazımız yol gösterici olabilir.

Tahliye süreçleri, seçilen hukuki yola ve somut olayın özelliklerine göre farklı usuller ve süreler içerdiğinden, hak kaybı yaşanmaması adına gayrimenkul ve kira hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek alınması önerilir. Çınar Hukuk Bürosu, kira uyuşmazlıklarında dava takibi, ihtarname ve sözleşme hazırlama ile tahliye ve alacak süreçlerinin birlikte yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için avukata başvurmanız önerilir.