Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım: Ne Yapabilirsiniz?

Kısa yanıt: İmzanız var diye süreç bitmiş sayılmaz

Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım diyorsanız, önce şunu bilmelisiniz: belgede imzanızın bulunması, kiraya verenin sizi her durumda tahliye ettirebileceği anlamına gelmez. Kanun, yazılı tahliye taahhüdüne belirli şartlarla sonuç bağlar. Bu şartların başında taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belgede belli bir boşaltma tarihinin bulunması gelir. Kira başlangıcında alınmış ya da tarihi sonradan yazılmış bir belge bu şartlar bakımından tartışmaya açıktır.

Pratikte en önemli nokta süredir. Kiraya veren belgeye dayanarak icra takibi başlatırsa size bir tahliye emri gönderilir. Bu emre karşı yedi günlük itiraz süresi içinde harekete geçmek gerekir. İmzanın size ait olmadığını savunacaksanız bunu da aynı süre içinde ayrıca ve açıkça bildirmeniz gerekir. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Elinizdeki belgenin ve tebligatların somut durumuna göre hukuki sonuç değişebileceği için bir avukata başvurmanız yerinde olur.

Tahliye taahhütnamesi nedir ve kanuni dayanağı nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 hükmüne göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.

Maddenin lafzında iki unsur öne çıkar:

• Teslimden sonra verilmiş olma: Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra yazılı olarak üstlenilmelidir.
• Belli bir boşaltma tarihi: Taahhütte kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı belirli olmalıdır.

Bu iki unsur, kiracının sonradan doldurulmuş ya da kira sözleşmesiyle birlikte baştan alınmış bir belgeye karşı savunmasının çıkış noktasıdır. Bir belgenin bu unsurları taşıyıp taşımadığına, somut olayda mahkeme veya icra makamı karar verir. Aynı hükümde kiraya verene tanınan bir aylık süre de dikkat çekicidir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı ya da dava açmalıdır. Sürelerin nasıl hesaplanacağı ve kaçırılmasının sonuçları somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliyesine ilişkin diğer yolları ve genel çerçeveyi merak ediyorsanız Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Yasal Tahliye Yolları yazısına da göz atabilirsiniz.

Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı?

Bu soruyu doğrudan "zorunlu değildir" diye yanıtlayan bir kanun hükmü ya da Yargıtay kararı bu yazının hazırlanması sırasında tespit edilemedi. Bu nedenle kesin bir hukuki sonuç olarak sunmuyoruz. Doğrulanan çerçeve şudur: Türk Borçlar Kanunu m. 352, taahhüde, kiracının kiralananın tesliminden sonra bunu yazılı olarak üstlenmesi şartıyla sonuç bağlar.

Aşağıdaki değerlendirme yazara ait bir yorumdur ve doğrudan kaynaklı bir ifade değildir: Maddenin yapısı, bu belgenin kira sözleşmesinin zorunlu bir unsuru olmadığını düşündürür. Taahhüt, kiracının sonradan ve ayrıca verdiği bir irade açıklaması olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin imzalanması için tahliye taahhüdünün de imzalanmasının kanunen şart olduğunu söyleyen bir dayanağa bu çalışmada rastlanmamıştır. Kiraya verenin sözleşmeyi bu şarta bağlaması ise sözleşme özgürlüğü ve pazarlık gücü gibi unsurlarla bağlantılı pratik bir sorundur. Belgeyi imzalamadan önce ya da imzaladıktan sonra ne yapabileceğinizi bir avukatla değerlendirmeniz sağlıklı olur.

"Boş" tahliye taahhütnamesi ne demektir?

Gündelik dilde "boş tahliye taahhütnamesi" ifadesi birkaç farklı durumu anlatabilir:

• Belgenin tarih kısmının boş bırakılması ve tarihin sonradan, kiraya veren tarafından yazılması,
• Belgenin kira sözleşmesi imzalanırken, henüz taşınmaz teslim edilmeden alınması,
• Belgenin tamamen ya da büyük ölçüde boş bir kâğıda atılan imzayla oluşturulup sonradan doldurulması.

Bu durumların hukuki sonuçları aynı değildir. İlk iki durumda tartışma, Türk Borçlar Kanunu m. 352’deki unsurlar etrafında toplanır: taahhüt teslimden sonra mı verildi, belli bir boşaltma tarihi içeriyor mu? Üçüncü durumda ise imzanın gerçekliği değil, imzanın hangi metne atıldığı ve belgenin sonradan doldurulması tartışılır. Bu son iddiayı hangi delillerle, hangi usulle ispatlayabileceğiniz önemli bir ayrıntıdır.

Burada dürüst bir sınırı da belirtmek gerekir. Kira başlangıcında alınan, tarihsiz ya da boş imzalanmış tahliye taahhüdünün Yargıtay içtihadında nasıl değerlendirildiğine, hangi daire ve kararlarla bir ilke oluştuğuna dair doğrulanmış bir karar bu çalışmada getirilememiştir. Bu nedenle "bu tür belgeler kesinlikle geçersizdir" ya da "geçerlidir" şeklinde bir genelleme yapmıyoruz. Yargıtay’ın bu tür belgelerde ispat yükü ve yazılı delil kurallarına ilişkin görüşü ile boş kâğıda atılan imza bakımından tanık dinletilip dinletilemeyeceği de ayrıca doğrulanmamıştır. Bu konular, dosyanıza özel bir avukat incelemesi gerektirir.

Taahhüt icra yoluyla nasıl kullanılır?

Kiraya veren taahhüdü iki yoldan birinde kullanabilir: icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Madde metni bu iki yolu açıkça sayar. İcra yolunda uygulama, İcra ve İflas Kanunu’nun tahliye emrine ilişkin hükümlerine dayanır. İcra ve İflas Kanunu m. 272’nin başlığı tahliye emri ve içeriğidir.

Takip talebine eklenecek belge

İcra Dairelerinin İdarî Teşkilatı Hakkında Yönetmelik’in ilgili bölümü, İcra ve İflas Kanunu m. 272 gereği tahliye istendiğinde, kiracının kira süresinin bitiminden önce tahliye edeceğine dair yazılı taahhüdü varsa taahhütnamenin aslının veya onaylı iki örneğinin takip talebine eklenmesini öngörür. Yönetmelik 11 Nisan 2005 tarihli Resmî Gazete‘de yayımlanmıştır. Yani kiraya veren, taahhüdü icra dairesine sunmak zorundadır. Size tebliğ edilen takip evrakında belgenin bir örneğini mutlaka inceleyin ve saklayın.

Tahliye emri ve yedi günlük itiraz süresi

Madde metnine göre kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz, tahliye takibini durdurur. Adalet Bakanlığı Eğitim Dairesi’nin ilamsız icra konulu eğitim materyaline göre tahliye emri kiracıya gönderilir, kiracıdan taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi istenir ve itiraz süresi 7 gündür. Bu belge mevzuat metni değil, resmî bir kurumun eğitim özetidir. Bu nedenle kesin hüküm olarak değil, genel bir bilgilendirme olarak değerlendirilmelidir.

Tahliye talebi noterce düzenlenmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş ya da ikrar edilmiş bir sözleşmeye dayanıyorsa ve kiracı aynı kuvvette bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır. Aynı eğitim materyaline göre itiraz kaldırılırsa kiracı zorla tahliye edilir ve bu aşamada tahliye için ayrıca mahkeme kararı gerekmez.

Yazara ait yoruma dayanan bir uyarı: Tahliye emri tebliğ edilince yedi günlük itiraz süresi kritik önemdedir. Süre geçirilirse savunma imkânı ciddi biçimde daralabilir. Bu nedenle tebligatı aldığınız gün tarihini not edin, zarfı ve tebligat evrakını saklayın ve beklemeden hukuki destek alın.

Tahliye taahhütnamesi imza inkârı nasıl yapılır?

İmza inkârı, belgedeki imzanın size ait olmadığını ileri sürmektir. İcra ve İflas Kanunu’nun tahliye emri ve takip metinlerinde, takibe dayanak senet altındaki imza kendisine ait değilse borçlunun bunu aynı yedi gün içinde ayrıca ve açıkça bildirmesi gerektiği yazılıdır. Aksi hâlde senet kendisinden sadır sayılır, yani imzanın size ait olduğu kabul edilmiş olur. Bu uyarının yer aldığı madde numarası bu çalışmada metinden doğrulanamadığı için burada madde numarası vermiyoruz; ilgili hükmü kanunun güncel metninde kontrol etmeniz ve avukatınıza göstermeniz yerinde olur.

Bu uyarının pratik sonucu açıktır: itiraz dilekçesinde yalnızca "borcum yoktur" ya da "tahliye talebini kabul etmiyorum" demek yeterli olmayabilir. İmza itirazını ayrıca ve açıkça yazmak gerekir.

İcra mahkemesi imza incelemesi yapar mı?

Adalet Bakanlığı eğitim materyaline göre kira sözleşmesi veya başka bir adi senet reddedilirse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Yazara ait çıkarım şudur: imza inkârı ve gerçek esasa ilişkin uyuşmazlık için genel mahkemede ayrı bir dava gerekebilir. Bu çıkarım doğrudan kaynakta yer almamaktadır; dosyanın durumuna göre hangi yolun izleneceğini bir avukat belirlemelidir.

HMK çerçevesinde sahtelik iddiası

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 208 yazı veya imza inkârını düzenler. Metne göre bir belgedeki yazı veya imzayı inkâr etmek isteyen taraf sahtelik iddiasında bulunmalıdır. Aksi hâlde belge aleyhine delil olarak kullanılır. Metinde ayrıca resmî senetlerdeki yazı veya imzanın inkârında harcın iki kat uygulanacağı da yer alır; tahliye taahhütleri çoğunlukla adi yazılı belge olduğu için bu ayrıntı her somut olayda gündeme gelmeyebilir.

Aynı kanunun sahtelik incelemesine ilişkin hükümlerine göre bilirkişi incelemesi yapılır ve inceleme için gerekirse tarafın yeniden yazı veya imza atması istenebilir. Sahtelik iddiasından vazgeçilirse hâkim tazminatta indirim yapabilir. Bu son cümle için madde numarası net olarak doğrulanamadığından, söz konusu düzenleme genel olarak "HMK’nın sahtelik incelemesine ilişkin hükümleri" şeklinde anılmıştır. Kanunun tam metnine Adalet Bakanlığı Mevzuat Genel Müdürlüğü’nün yayımladığı kopya üzerinden de ulaşabilirsiniz.

İki ayrı itiraz senaryosu: Taklit imza ve boş atılmış imza

Seçilecek itiraz yolu, ileri sürülen iddianın türüne göre değişir. Pratikte iki temel senaryo ayırt edilir.

Senaryo 1: İmza size ait değil

Belgedeki imzanın taklit edildiğini veya taahhüdün kira sözleşmesinin kopyalanmasıyla oluşturulduğunu düşünüyorsanız iddianız sahteliğe ilişkindir. Bu hâlde imzanın size ait olmadığını, tahliye emrine karşı yedi günlük süre içinde ayrıca ve açıkça bildirmek gerekir. Sonrasında HMK’nın imza inkârı ve sahtelik hükümleri devreye girer. Bilirkişi incelemesi için ellerinizdeki imza örneklerini, kimlik kopyalarını ve benzeri belgeleri toplamanız faydalı olur.

Senaryo 2: İmza size ait ama belge boş atılmıştı

İmzanın size ait olduğunu, ancak belgenin kira başlangıcında ya da tarihsiz veya boş hâlde imzalandığını, sonradan doldurulduğunu savunuyorsanız tartışma sahtelikten çok belgenin kapsamı ve geçerliliği üzerine kurulur. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu m. 352’nin iki unsuruna (teslimden sonra verilme ve belli boşaltma tarihi) dayanan savunmalar öne çıkar. İmzanızı kabul ettiğinizi ayrıca belirtmek zorunda kalabilirsiniz; bu noktada yanlış bir ifade savunmanızı zayıflatabilir. Bu senaryoda ispat meselesi ayrıca önem taşır. Yargıtay’ın bu tür belgelerde ispat yükü ve yazılı delil kurallarındaki görüşü ile boş kâğıda atılan imza için tanık dinletilebilmesi konusunda doğrulanmış bir karar bu çalışmada getirilemediğinden, bu soruların cevabını dosyanıza özgü bir hukuki incelemeye bırakıyoruz.

İki senaryoda da yol haritası farklı olduğundan, itiraz dilekçesini yazmadan önce iddianızı net biçimde belirlemeniz gerekir. İmzayı inkâr edip sonra belgenin boş atıldığını söylemek, tutarlılık açısından sorun yaratabilir.

Yargıtay örneği: Geçersizlik tespiti iddiası

Kiracıların bu tür iddiaları gerçekten ileri sürdüğüne dair güncel bir örnek vardır. Yargıtay’ın 2026/356 E., 2026/1760 K. sayılı kararında, 05.08.2018 tarihinde düzenlenmiş ve 20.04.2024 tahliye tarihli bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılmıştır. Kiracı, imzasının taklit edildiğini veya kira sözleşmesinin kopyalanarak oluşturulduğunu, belgenin tamamında irade sakatlığı ve sahtelik bulunduğunu ileri sürerek taahhüdün geçersizliğinin tespitini istemiştir.

Bu kararı doğru yerine koymak gerekir. Karar esas itibarıyla bir tebligat ve süre (HMK m. 91) sorununu ele almaktadır. Tahliye taahhüdünün esasına ilişkin bir içtihat kuralı koymaz. Bu çalışmada kararın sonucu da metinden net biçimde doğrulanamamıştır. Dolayısıyla karar, bir sonuç vaadi değil, yalnızca bu tür iddiaların ileri sürüldüğünü ve geçersizlik tespiti talepli davaların açıldığını gösteren bir örnek olarak anılmaktadır. Aynı şekilde her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir.

Tahliye emrini aldıysanız pratik adımlar

Aşağıdaki adımlar, doğrulanan usul çerçevesiyle sınırlı genel bir kontrol listesidir. Kişiye özel hukuki görüş niteliği taşımaz.

1. Tebligat tarihini not edin. Yedi günlük itiraz süresi tahliye emrinin tebliğinden itibaren işler. Zarfı, tebligat parçasını ve ekleri saklayın.
2. Takip talebindeki belgeyi inceleyin. Taahhütnamenin aslı veya onaylı örneği takip talebine eklenmiş olmalıdır. Belgenin tarihini, içeriğini ve imzayı dikkatle okuyun.
3. İddianızı netleştirin. İmza size ait değilse bunu ayrıca ve açıkça bildirmeniz gerekir. İmza size aitse ancak belge boş ya da tarihsiz imzalandıysa Türk Borçlar Kanunu m. 352’deki unsurlar üzerinden savunma kurulur.
4. Süre içinde itiraz edin. İtiraz dilekçeyle veya şifahen icra dairesine yapılabilir. İtiraz tahliye takibini durdurur. İtirazın kaldırılması talep edilirse aşamayı da takip etmeniz gerekir.
5. Delillerinizi toplayın. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, yazışmalar, mesajlar, ödeme dekontları ve imza örnekleri sonraki aşamalarda önem taşıyabilir.
6. Genel mahkemedeki yolu değerlendirin. İcra mahkemesinin imza incelemesi yapamayabileceği düşünüldüğünde, geçersizlik tespiti veya benzeri bir dava açılıp açılmayacağı bir avukatla birlikte belirlenmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı takibin dışında, kiraya verenin dava yoluna gidebileceği durumlar için Tahliye Davası Nedir? Kiracının Tahliyesi Şartları, Süresi ve Dilekçe Örneği ve Kiracı Tahliye Davası Nedir? yazıları genel çerçeveyi sunar.

İmzalamadan önce dikkat edilecek noktalar

Henüz belgeyi imzalamadıysanız aşağıdaki hususlar sizin için önlem niteliği taşır:

• Belgenin boş olmadığından emin olun. Tarih, taşınmaz bilgisi ve taraf adları dahil tüm alanların doldurulduğunu kontrol edin. Boş bırakılan alanlar sonradan doldurulabilir.
• Teslim tarihini kontrol edin. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Teslim gerçekleşmeden alınan bir belgenin Türk Borçlar Kanunu m. 352 bakımından tartışmaya açık olduğunu aklınızda tutun.
• Bir nüsha isteyin. İmzaladığınız belgenin imzalı bir örneğini saklamak, ileride belgenin değiştirilip değiştirilmediğini ispat etmeyi kolaylaştırır.
• Kira sözleşmesiyle birlikte okuyun. Belgenin sözleşme hükümleriyle uyumlu olup olmadığını inceleyin.
• Gerekirse imzalamadan önce hukuki destek alın. Taahhüdün sonuçlarını imzadan önce öğrenmek, sonradan savunma kurmaktan çoğu zaman daha kolaydır.

Bu uyarılar genel niteliktedir. İmzalanacak belgenin içeriği ve kiralananın durumu bakımından size özel değerlendirme için bir gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

Bu tür dosyalarda tekrar eden birkaç hata, savunma imkânını zayıflatabilir:

• Tebligatı görmezden gelmek. Tahliye emri tebliğ edildikten sonra beklemek, yedi günlük itiraz süresinin kaçmasına yol açabilir.
• İmza itirazını ayrıca belirtmemek. İmzanın size ait olmadığı ayrıca ve açıkça bildirilmezse senet size ait sayılabilir.
• Belgeleri kaybetmek. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, yazışmalar ve ödeme kayıtları, belgenin hangi koşullarda alındığını göstermek bakımından önemlidir.
• Tutarsız beyanlar vermek. Hem imzayı inkâr edip hem belgenin boş imzalandığını söylemek, tek bir savunma hattı oluşturmayı zorlaştırabilir.
• Hukuki süreyi tahmin etmek. Tüm sürelerin başlangıç ve bitişini tahminle değil, tebligat evrakına bakarak belirleyin.

Sonuç

Boş tahliye taahhütnamesi imzalamış olmanız savunma imkânınızı ortadan kaldırmaz, ancak süreleri ve usulü doğru yönetmeyi gerektirir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 taahhüde, teslimden sonra yazılı olarak ve belli bir tarihle verilmiş olması şartıyla sonuç bağlar. İcra yolunda tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edebilirsiniz; imzanın size ait olmadığını iddia ediyorsanız bunu ayrıca ve açıkça bildirmeniz gerekir. İmza inkârı ve esasa ilişkin uyuşmazlıklar için genel mahkemede ayrı bir dava gerekebilir.

Hangi yolun uygun olduğu belgenin içeriğine, tarihine, imzalandığı koşullara ve elinizdeki delillere göre değişir. Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki sonuç doğuran bir adım atmadan önce bir avukata danışmanız önerilir. Tespit ve tahliyeye ilişkin diğer süreçler için Kira Tespit Davası yazısı da ilginizi çekebilir.