Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrasına göre ancak belirli şartlar bir arada varsa kiraya verene hak sağlar. Bu şartlar; taahhüdün yazılı olması, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi, belli bir boşaltma tarihi içermesi, kiraya verene karşı verilmesi ve kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurması veya dava açmasıdır. Aşağıda bu şartları, taahhüdün ne zaman imzalanması gerektiğini ve geçerliliğinin nasıl tartışılabileceğini kaynaklarıyla birlikte ele alıyoruz.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü’ndeki tahliye maddesinde tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yaptığı yazılı irade beyanı olarak tanımlanır. Yani taahhütname, kiracının tek taraflı olarak verdiği ve kiralananı hangi gün boşaltacağını gösteren bir belgedir.

Bu belge tek başına her durumda tahliyeyi sağlamaz. Belgenin kanundaki şartları taşıması gerekir. Taşımıyorsa kiracı, taahhüdün hüküm doğurmadığını ileri sürebilir.

Kanuni dayanak: TBK m. 352/1

Konunun çekirdeği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında yer alır. Madde metnine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olabilir. Kiracı bu tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Geçerlilik şartlarını bu cümleden çıkarmak mümkündür.

Tahliye taahhütnamesi şartları

1. Yazılı olmalıdır. Kanun, boşaltma yükümlülüğünün yazılı olarak üstlenilmesini arar. Sözlü bir söz bu madde kapsamında taahhütname sayılmaz.
2. Teslimden sonra verilmelidir. Madde, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesinden söz eder.
3. Belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Kanun metni, kiralananın "belli bir tarihte" boşaltılmasını üstlenmekten bahseder. Tarihin belirsiz bırakıldığı bir belge bu ifadeyle uyumlu görünmez.
4. Kiraya verene karşı verilmelidir. Taahhüt, kiraya veren lehine ve ona yönelik bir beyan olmalıdır.
5. Bir aylık süre gözetilmelidir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Madde metni bu şartları sayar. Bunların dışında ek bir şekil koşulunun aranıp aranmadığı, örneğin noter onayı veya belirli bir yazım biçimi gibi hususlar, somut olay ve belgeye göre ayrıca değerlendirilmesi gereken konulardır. Bu yazıda bunları kanuni şart olarak sunmuyoruz.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanır?

Kanun metnine göre taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanırken, henüz taşınmaz teslim edilmemişken veya teslimden önce alınan taahhütler tartışmalıdır. Kiracıdan sözleşmeyle birlikte, tarihi boş bırakılmış ya da ileri bir tarih atılmış bir belge alınması da bu çerçevede sorun yaratabilir.

Burada kanun lafzına dayanıyoruz. Teslimden önce alınan veya tarihi boş bırakılan taahhütlerin geçersizliği konusunda burada bir yargı kararına atıf yapmıyoruz. Böyle bir belgeyle karşı karşıyaysanız belgenin tarihi, teslim tutanağı ve kira sözleşmesinin tarihi birlikte incelenmelidir.

Pratikte şu sıra izlenir: önce kira sözleşmesi kurulur, ardından kiralanan teslim edilir, taahhüt ise bundan sonra, boşaltma tarihi açıkça yazılarak düzenlenir.

Bir aylık süre neden önemlidir?

TBK m. 352/1, kiraya verenin hakkını taahhüt edilen tarihten başlayan bir aylık süreye bağlar. Kiraya veren bu süre içinde icraya başvurmaz veya dava açmazsa, taahhüde dayanan bu imkândan yararlanamayabilir. Bu nedenle boşaltma tarihi geçtikten sonra beklemek riskli olabilir.

Süre, taahhütnamenin düzenlendiği günden değil, taahhütnamede yazılı boşaltma tarihinden itibaren işler. Bu yüzden tarihin açık ve okunaklı yazılması süre hesabı bakımından da önemlidir.

Taahhüt ve icra yoluyla tahliye

Adalet Bakanlığı Eğitim Dairesi Başkanlığı’nın İcra ve İflas Kanunu ders notuna göre kira sözleşmesinin sona ermesi hâlinde alacaklının elinde yazılı bir sözleşme veya tahliye taahhüdü bulunmalıdır. Aynı notta, kiranın niteliğine göre TBK’nın ilgili maddelerinin (327, 328, 329, 347, 352 ve 367) uygulanacağı belirtilir. Bu not resmî bir kurum yayınıdır; ancak mevzuat metni değildir.

Ders notuna göre kiracı kira akdini inkâr ederse, itirazın kaldırılabilmesi için sözleşmenin noterce düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. Bu husus, taahhüdün kendi geçerlilik şartlarından ayrı olarak icra takibindeki itiraz meselesine ilişkindir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi ise ayrı bir yolu düzenler. Buna göre sözleşme ile kiralanan taşınmazın tahliyesi, süre bittikten bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla istenebilir. İcra memuru da tahliye emri tebliğiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Bu hüküm süre bitimi ve sözleşmeye dayanır. Taahhütnamenin şartları ise TBK m. 352’de düzenlenmiştir. İki yolu birbirine karıştırmamak gerekir.

Taahhütname geçersiz sayılabilir mi?

Şekil ve zaman şartlarının eksik olması, geçersizlik tartışmasının ilk nedenidir. Bunun yanında kiracı, imzanın kendisine ait olmadığını veya iradesinin sakatlandığını da ileri sürebilir.

Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü sitesinde yayımlanan Yargıtay kararında (Esas 2026/356, Karar 2026/1760), kiracı olduğu anlaşılan davacı, hakkında tahliye taahhütnamesine dayanılarak ilamsız icra takibi başlatıldığını söylemiş; taahhütnamede imza taklidi ve irade sakatlığı bulunduğunu ileri sürerek geçersizliğinin tespitini istemiştir. Kararın görünen kısmı ise UYAP’ta bir belgenin "okundu" görünmesinin tebliğ sayılıp sayılmayacağı gibi usul meselesine ilişkindir. Bu karardan yalnızca şu sonuç çıkarılabilir: taahhütnamenin geçersizliği, sahtelik ve irade sakatlığı iddialarıyla dava konusu yapılabilir. Karar, geçerlilik şartlarına ilişkin bir emsal olarak sunulamaz.

İradeyi sakatlayan sebepler bakımından Yargıtay’ın iş bölümü belgesinde aşırı yararlanma, yanılma, aldatma ve korkutma gibi sebepler TBK m. 28 ile 30 ila 39. maddeler çerçevesinde anılır. Bu belge taahhütnameye özgü değildir. Taahhütnamenin de diğer hukuki işlemler gibi bu hükümler çerçevesinde tartışılabileceği yorumu yapılabilir; ancak somut olayda sonuç, delillere ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

Kiraya veren için kontrol listesi

• Taahhütname yazılı mı?
• Kiralanan teslim edildikten sonra mı düzenlendi?
• Boşaltma tarihi açıkça yazılı mı?
• Belge kiraya veren lehine mi düzenlendi?
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay geçmeden icra veya dava yoluna başvuruldu mu?

Kiracı için dikkat edilecek noktalar

• Belge kira sözleşmesiyle aynı zamanda mı imzalandı, tarih sonradan mı yazıldı?
• İmza size mi ait?
• Belgeyi imzalarken yanılma, aldatma veya korkutma gibi bir durum var mıydı?
• Size gelen icra evrakındaki itiraz süreleri ve tebligat tarihleri doğru takip ediliyor mu?

Tahliye sürecinin diğer yolları için kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza, dava boyutu için kiracı tahliye davası ve tahliye davasının şartları ve süresi yazılarına bakabilirsiniz.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, TBK m. 352/1’deki yazılı şekil, teslimden sonra verilme, belli tarih, kiraya verene karşı beyan ve bir aylık başvuru süresi şartlarına bağlıdır. Belgenin ne zaman imzalandığı ve tarihin nasıl yazıldığı, çoğu uyuşmazlığın merkezindedir. Elinizde somut bir belge varsa, belgenin metni ve teslim tarihine ilişkin kayıtlarla birlikte bir gayrimenkul avukatı tarafından incelenmesi, süre kaybını önlemek açısından yararlı olur.