Yasal Kira Artışı Nedir, Üst Sınır Nasıl Belirlenir?

Yasal kira artışı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemi için kira bedelinin en fazla bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar artırılabilmesi demektir. Sabit bir yüzde yoktur. Üst sınır, TÜİK’in her ay açıkladığı veriye göre değişir. Kuralın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir.

Yasal kira artışının dayanağı: TBK m. 344

Madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerindeki bedel artışını düzenler. Düzenlemenin özü şudur: Artış oranı hangi yolla belirlenirse belirlensin, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.

Madde metni zaman içinde değişebileceği için, uygulamadan önce güncel hâlini mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol etmeniz yerinde olur.

Taraflar artış oranı üzerinde anlaşmışsa

Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını sözleşmede veya sonradan kararlaştırabilir. Bu anlaşma, yukarıdaki TÜFE sınırını geçmediği sürece geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa, yalnızca yasal sınırı aşan kısım bakımından sorun doğar. Bu nedenle sözleşmedeki oran ifadesi, her yenileme döneminde yasal sınırla birlikte okunmalıdır.

Anlaşma yoksa kira bedelini hâkim belirler

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedelini hâkim belirler. Hâkim de aynı TÜFE oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedele karar verir. Bu yargılama türü hakkında ayrıntılı bilgi için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Beş yıldan uzun kiralarda ayrı kural

Madde 344 beş yıllık sürelere ilişkin ayrı bir düzenleme içerir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira bedelini hâkim belirler. Hâkim bunu yaparken şunları dikkate alır:

• TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını,
• kiralananın durumunu,
• emsal kira bedellerini.

Bu hüküm, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın uygulanır. Yani beşinci yıl sonunda yapılan belirleme, yıllık artış mantığından farklı olarak emsal kira bedellerini de devreye sokar.

Kira bedeli yabancı parayla belirlenmişse

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu kural uygulanırken TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Yabancı para kayıtlı sözleşmelerde somut olayın özellikleri önem taşıdığından, bu durumda sözleşme ayrıca incelenmelidir.

Artış için dava süresi

Madde 344’e göre, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Bu hâlde mahkemenin belirleyeceği bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.

Maddenin fıkra düzeni ve sürelerin tam ifadesi önemlidir. Süre kaçırıldığında ortaya çıkabilecek sonuçları belirlemek için güncel madde metninin ve somut sözleşmenin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Oran nasıl bulunur, nasıl uygulanır?

Üst sınır, kira yenileme ayında geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Mantık basittir: Mevcut aylık kira bedeli, bu oranın yüzde olarak eklenmesiyle çarpılır. Yani yeni bedel, mevcut bedelin 1 artı oran (yüzde değeri 100’e bölünmüş hâliyle) ile çarpımından büyük olamaz. Oran her ay değiştiğinden, Mart ayında yenilenen bir kira ile Eylül ayında yenilenen bir kira için aynı sınır geçerli olmaz.

Oranın nasıl duyurulduğuna dair bir örnek, Adalet Bakanlığına bağlı Ceza İnfaz Kurumları ve Tutukevleri İşyurtları Kurumu’nun ticari ünitelere ilişkin duyurularıdır. Bu duyurular oranı TÜİK açıklamasına dayanarak “TÜFE on iki aylık ortalaması” olarak vermektedir. Örneğin Mart 2026 için %33,39, Eylül 2026 için %31,79 olarak duyurulmuştur. Karşılaştırma için Eylül 2025 oranı %39,62 olarak açıklanmıştı. Bu rakamlar yalnızca oranın aylara göre değiştiğini göstermek içindir. Özel hukuk kira ilişkilerinde dayanak bu duyurular değil, TBK m. 344’tür. Kendi kira yenileme ayınız için geçerli oranı TÜİK’in açıklamasından kontrol etmelisiniz.

Geçici %25 sınırı ne oldu?

Konut kiralarında bir dönem ayrıca geçici bir sınır uygulanmıştır. 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan düzenlemeyle TBK’ya eklenen Geçici Madde 1, düzenlemenin yürürlük tarihinden 1/7/2023 tarihine (bu tarih dâhil) kadar yenilenen konut kira dönemlerinde artışı bir önceki kira bedelinin %25’i ile sınırlamıştır. TÜFE 12 aylık ortalama değişimi %25’in altındaysa o oran geçerli olmuştur. Bu oranları aşan sözleşme hükümleri fazla kısım yönünden geçersizdir.

Adalet Bakanlığı’nın aktardığı açıklamaya göre, 2 Temmuz 2023 ile 2 Temmuz 2024 arasında bir yıl süreyle konut kiralarında artış üst sınırı %25 olarak uygulanacaktır. Sınır geçicidir ve 2 Temmuz 2024’te sona ermesi öngörülmüştür. Sonrasında yeni bir yasal sınır getirilip getirilmediğini ve güncel durumu mevzuat.gov.tr’deki metinden kontrol etmek gerekir.

Uyuşmazlık çıkarsa ne yapılabilir?

Kiraya veren ve kiracı artış oranında anlaşamıyorsa, bedelin mahkemece belirlenmesi yoluna gidilebilir. Dava veya yazılı bildirim süresi açısından yukarıdaki 30 günlük kurala dikkat edilmelidir. Kiracı, sözleşmedeki oranın yasal sınırı aşıp aşmadığını incelemeli; kiraya veren de bildirimini yazılı ve kanıtlanabilir biçimde yapmalıdır.

Artış tartışması çoğu zaman tahliye ve ev satışı gibi başka sorularla birlikte gündeme gelir. Bu konuları ayrı yazılarda ele aldık: kiracı nasıl tahliye edilir ve ev satılırsa kiracının hakları. Somut sözleşmenize ilişkin değerlendirme için bir gayrimenkul avukatından destek alınabilir.

Kısaca dikkat edilmesi gerekenler

• Yasal üst sınır, sabit bir yüzde değil, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
• Sözleşmedeki oran bu sınırı geçemez; taraflar anlaşamazsa kira bedelini hâkim belirler.
• Beş yıldan uzun sürelerde ve her beş yılın sonunda hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bedeli belirler.
• Yabancı para kayıtlı kiralarda 5 yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; TBK m. 138 saklıdır.
• Dava ve bildirim süreleri için yeni dönemin başlangıcından 30 gün öncesi kritik eşiktir.
• Güncel oranı ve madde metnini resmî kaynaklardan kontrol edin.