Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir, Nasıl Geçerli Olur?

31 Ekim 2026

Satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşme yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu m. 237/2 uyarınca resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Uygulamada bu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması anlamına gelir. Adi yazılı bir belge, mesaj yazışması veya sözlü anlaşma ile yapılan taşınmaz satış vaadi, kural olarak hüküm doğurmaz.

Bu yazıda satış vaadi sözleşmesinin ne olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ifadelerinin aynı kavramı anlatıp anlatmadığını, geçerlilik şartlarını, tapu siciline şerh konusunu ve şekle uyulmadığında ortaya çıkan sonuçları ele alıyoruz. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir sözleşme veya uyuşmazlık için belgelerin ayrıca incelenmesi gerekir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi, adından da anlaşıldığı gibi satışın kendisi değil, satışın ileride yapılacağına dair bir vaattir. Taraflar bugün bir taşınmaz üzerinde anlaşır, ancak asıl satış sözleşmesinin ve tapudaki devrin daha sonra yapılmasını kararlaştırır. Bu yöntem, örneğin bedelin taksitle ödeneceği, inşaatın tamamlanmasının beklendiği veya devir için başka işlemlerin tamamlanması gereken durumlarda tercih edilebilir.

Satış vaadi sözleşmesi imzalandığında taşınmazın tapudaki maliki kendiliğinden değişmez. Alıcı lehine tapu kaydının oluşması, sözleşmeden doğan hakkın gönüllü olarak yerine getirilmesine ya da gerekirse dava yoluyla elde edilmesine bağlıdır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli kurulmuş olması, ileride doğabilecek her türlü talebin dayanağını oluşturur. Sözleşme geçerli değilse, bu talepler de sağlam bir temele oturmaz.

Taşınmaz ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi aynı şey midir?

Hayır, bir ayrım yoktur. Gayrimenkul ve taşınmaz, günlük dilde ve uygulamada aynı anlamda kullanılır. Kanun metninde "taşınmaz satışı vaadi" ifadesi geçer. Noterlik Kanunu ise noterlerin görevleri arasında "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak" ifadesini kullanır. Tapu Sicili Tüzüğü de aynı ifadeyi şerh için aranan belge bakımından kullanır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise daha çok uygulamada ve noter belgelerinde karşılaşılan bir adlandırmadır. Bu yazıda üç ifade aynı sözleşme türü için kullanılmaktadır.

Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Şartlarla Geçerli Olur?

Geçerliliğin temel şartı resmî şekildir. Bunu anlamak için önce genel kuralı, sonra taşınmaz satışına özgü istisnayı görmek gerekir.

Genel kural: şekil serbestisi

Türk Borçlar Kanunu m. 12’ye göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Yani taraflar çoğu sözleşmeyi sözlü veya yazılı olarak serbestçe kurabilir. Aynı maddeye göre kanunda öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu cümle, satış vaadi sözleşmesi bakımından özellikle önemlidir, çünkü kanun bu sözleşme için özel bir şekil öngörmüştür.

Taşınmaz satışında resmî şekil: TBK m. 237

Türk Borçlar Kanunu m. 237 iki ayrı kural içerir:

Birinci fıkraya göre taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
İkinci fıkraya göre taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesi için ise aynı hükümde yazılı şekil yeterli görülmüştür. Dolayısıyla satış vaadi, alım sözleşmesi ve geri alım sözleşmesi ile önalım sözleşmesi aynı şekil rejimine tabi değildir. Satış vaadini önalım sözleşmesiyle karıştırmamak gerekir.

Resmî şekil pratikte ne demektir?

Resmî şekil, sözleşmenin yetkili bir memur önünde düzenlenmesini ifade eder. Satış vaadi bakımından bu görev noterlere verilmiştir. Noterlik Kanunu m. 60/3’e göre noterlerin görevleri arasında şunlar sayılmıştır:

taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak,
taraflardan biri talep eder ve harç ile giderleri öderse sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh vermek,
taşınmaz satış sözleşmesi yapmak.

Mevzuat metninde bu bendin 23/6/2022 tarihli ve 7413 sayılı Kanunun 11. maddesiyle değiştirildiği belirtilmektedir. Bu değişikliğin yürürlük tarihi ve önceki düzenlemeyle farkı bu yazıda ele alınmamıştır. Güncel metnin her zaman mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edilmesi gerekir.

Aynı kanunun 89. maddesinin başlığı "Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler" şeklindedir. Madde, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeleri bu kapsamda sayar. Maddenin tam kapsamı için kanun metninin tamamına bakılmalıdır. Burada yalnızca, taşınmaz devrine yönelik sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönündeki genel çerçeveyi not etmek yeterlidir.

Her iki tarafın beyanı ve imzası gerekir

Adalet Bakanlığı Noterlik Dairesi’nin noter teftiş yayınında Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 7/10/1953 tarihli ve 8/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıf yapılarak, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde resmî şekilden amacın, tarafların gerçek iradelerini görevli memur huzurunda beyan etmeleri olduğu açıklanmaktadır. Aynı yayına göre hem alıcının hem de satış vaadinde bulunanın beyan ve imzalarının bulunması gerekir. Aksi hâlde tek taraflı işlem hukuken geçerli sayılamaz.

Bu açıklama pratik bir sonuç doğurur. Yalnızca satıcının imzaladığı veya yalnızca bir tarafın noter huzurunda beyanda bulunduğu bir belge, satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Sözleşmenin her iki tarafın iradesini yansıttığından ve her ikisinin de imzasını taşıdığından emin olunmalıdır.

Fotoğraflı düzenleme

Noter Teftiş yayınlarında yer alan bir not, Noterlik Kanunu m. 80 ve Yönetmelik m. 93/e uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin fotoğraflı yapılması gerektiğini hatırlatmaktadır. Bu not, ilgili teftiş belgesinde görülebilir. Bu, noterin iş yapış usulüne ilişkin bir hatırlatmadır. Taraf olarak sizin yapmanız gereken, noterde kimlik belgesiyle bizzat bulunmak ve belgeyi imzalamadan önce okumaktır. Fotoğraf ve diğer usul şartları noterlik tarafından yerine getirilir.

Şekil Şartı Neden Bu Kadar Önemlidir?

Şekil şartı, tarafların kendi aralarındaki bir ayrıntı gibi görülmemelidir. Noter Teftiş yayınında aktarılan Yargıtay gerekçesine göre şekil şartı yalnızca tarafların yararı için aranmamaktadır. Kamu düzeni ve kamu yararı amacı da taşımaktadır. Bu gerekçeden çıkan sonuç şudur: Taraflar bu şekil şartından kendi istekleriyle vazgeçemez. "Biz anlaştık, noteri gereksiz bulduk" demek, sözleşmeyi geçerli hâle getirmez.

Bunun pratik yansıması şudur. İki tarafın da samimiyetle anlaşmış olması, aralarında yazılı bir belge bulunması veya bedelin ödenmiş olması, resmî şekil eksikliğini kendiliğinden gidermez. Bu eksiklik, sözleşmenin bütünüyle ayakta durması bakımından başlangıçtan itibaren sorun yaratır.

Haricen Yapılan Satış Vaadine Ne Olur?

Uygulamada sıkça rastlanan durum, tarafların bir emlakçı ofisinde veya kendi aralarında düzenlenmiş adi yazılı bir "satış vaadi" ya da "ön protokol" imzalamasıdır. Bu belgeler noterde düzenlenmediği sürece resmî şekil şartını karşılamaz.

Resmî Gazete arşivinde yer alan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı metnine göre tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satımına ve noterde düzenleme biçiminde yapılmamış taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Aynı karar metninde, satış vaadi sözleşmesi yapma olanağı varken gereken özeni göstermeden tapulu taşınmazı haricen almayı yeğleyen kişinin iyi niyetinden söz edilemeyeceği belirtilmektedir. Kararın tarihi ve esas ile karar sayısı, görüntülenen metinde yer almadığı için bu yazıda belirtilmemiştir.

Bu iki tespit birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: Noterde sözleşme yapma imkanı varken bunu tercih etmeyen alıcı, sonradan iyi niyet iddiasında zorlanabilir. Alıcı açısından bu, hem ödediği bedelin hem de taşınmaza ilişkin beklentisinin güvencesiz kalması anlamına gelir.

Aynı karar metninde, kendisine düşen edimleri yerine getirmiş tarafın, karşı tarafın şekil eksikliğine dayanmasının hakkın kötüye kullanılması olabileceğine ilişkin değerlendirmeler de bulunmaktadır. Bu değerlendirmelerin somut bir olaya nasıl uygulanacağı, kararın tam metni ve olayın özellikleri üzerinden ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle "şekle uyulmamış olsa bile hak talep edilebilir" gibi genel bir sonuca varmak doğru olmaz. Şekle uygun sözleşmeyi baştan yapmak, bu tür tartışmaları önlemenin en güvenli yoludur.

Haricen yapılmış bir sözleşmeyle karşı karşıya olanlar, ödedikleri bedeli ve taşınmazın durumunu içeren belgeleri toplamalı, bir avukattan destek almalıdır. Tapu iptali ve tescil taleplerine ilişkin genel çerçeve için Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir? yazımıza, mahkeme kararlarının nasıl okunabileceği için Tapu İptal ve Tescil Davası Yargıtay Kararları yazımıza bakabilirsiniz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu Siciline Şerh Edilebilir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu m. 1009’a göre arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmenin tapu kaydında görünür kılınmasını sağlar. Böylece taşınmaza ilişkin kaydı inceleyen herkes, taşınmaz üzerinde böyle bir sözleşme bulunduğunu görebilir.

Şerhin hukuki etkisinin ne olduğu ve hangi sürelerle sınırlı olduğu, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili sonraki hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu yazıda bu hükümlerin metni doğrulanmadığı için süre veya etki ayrıntısı verilmemektedir. Şerh konusunu planlayan bir alıcının, bu etkileri kanun metninden ve bir avukattan öğrenmesi gerekir.

Şerh için hangi belge aranır?

Tapu Sicili Tüzüğü şerh için belge şartını düzenler. Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenen sözleşme aranır. Yani şerh yapılabilmesi de noterde düzenlenmiş sözleşmeye bağlıdır. Haricen yapılmış bir belgeyle şerh talep edilemez.

Noterlik Kanunu m. 60/3’e göre noter, taraflardan biri talep eder ve harç ile giderleri öderse sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verebilir. Yani sözleşmenin düzenlenmesi ile şerh arasında ayrı bir adım vardır. Şerh talebi, sözleşme düzenlenirken veya sonrasında gündeme gelebilir. Hangi yolun izleneceği ve gerekli işlemler noterlikten teyit edilmelidir.

Şerh harcının hesabı

Harçlar Kanunu Genel Tebliği, satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harcın matrahını şöyle belirler: Matrah, sözleşmede yazılı bedeldir. Bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz. Bu kural ayrıntılarıyla Harçlar Kanunu Genel Tebliği metninde yer alır.

Harç oranı zaman içinde değişebileceği için bu yazıda bir oran belirtmiyoruz. Noter ücreti ve tapu harcı tutarları da yıllık tarifelere bağlı olarak değiştiğinden, güncel tutarları noterlikten veya tapu müdürlüğünden öğrenmek gerekir.

Ön Ödemeli Konut Satışlarında Satış Vaadi

Henüz yapılmamış veya yapım aşamasındaki konutların satışında satış vaadi sözleşmeleri sık görülür. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 6/1’e göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki yoldan biriyle kurulur:

kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescili ile birlikte yapılacak yazılı sözleşme şeklinde, veya
noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile.

Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Yönetmelik ayrıca, satıcının sonradan bu geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremeyeceğini belirtir. Bu hüküm, şekil eksikliğinin tüketici aleyhine kullanılmasını önlemeye yöneliktir. Yönetmeliğin güncel hâli ve yürürlük tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Kat irtifakının ne olduğu ve nasıl kurulduğu konusunda genel bilgi için Kat İrtifakı Ne Demek? Tanımı ve Kuruluşu yazımıza göz atabilirsiniz.

Satış Vaadinden Doğan Uyuşmazlıklar Nasıl Çözülür?

Satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan talep, vaat edilen taşınmazın alıcı adına tapuya tescilidir. Bu talep, tapu iptali ve tescil davası olarak ileri sürülür. Bu davanın genel çerçevesi için Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir, Hangi Hallerde Açılır? yazımızı inceleyebilirsiniz.

Anayasa Mahkemesi’nin Bülent Özer kararında (B. No: 2018/36896, 25/2/2021) satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile bu davalarda dava değerinin gösterilmesi konusu ele alınmıştır. Karar, bu tür davalarda usule ilişkin hususların da önem taşıdığını göstermektedir. Dava açmayı düşünen kişinin dava değerinin nasıl belirleneceği konusunda dikkatli olması gerekir. Kararın ayrıntıları ve sonucu, kararın tam metninden okunmalıdır.

Yargıtay iş bölümü kararlarında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan her türlü davalar şahsi haklara dayalı taşınmaz davaları arasında sayılmıştır. Bu davalar Yargıtay Birinci Hukuk Dairesinin ihtisas alanındadır. İş bölümü zaman zaman güncellendiği için bu, genel bir bilgi olarak okunmalıdır. İlgili belgeler için Yargıtay Başkanlar Kurulu kararına bakılabilir. Güncel iş bölümünün ayrıca doğrulanması gerekir.

Dönme, cezai şart, ifa talebi ve dava hakkının zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olup olmadığı gibi konular, her olayın özelliğine göre değişen ayrıntılar içerir. Bu yazıda süre ve rakam verilmemiştir. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabileceğinden, bu konularda gecikmeden hukuki destek alınması yerindedir.

Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalamadan Önce Kontrol Edilecek Noktalar

Aşağıdaki liste genel bir hatırlatmadır, kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez:

Şekil: Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılacağından emin olun. Adi yazılı belge ile yetinmeyin.
Taraflar: Hem alıcının hem satış vaadinde bulunanın noterde beyanda bulunacağını ve imzalayacağını teyit edin.
Tapu kaydı: Taşınmazın tapu kaydını inceleyin. Malikin sözleşmeyi yapan kişi olduğunu, kayıttaki şerh ve kısıtlamaları kontrol edin.
Bedel ve ödeme planı: Bedelin, ödeme takviminin ve ödeme şeklinin sözleşmede açıkça yazılmasına dikkat edin. Şerh harcının matrahı da sözleşmede yazılı bedeldir.
Şerh: Sözleşmenin tapu siciline şerh edilip edilmeyeceğine baştan karar verin. Harç ve giderlerin kimin tarafından karşılanacağını sözleşme aşamasında netleştirin.
Konut satışı: Yapım aşamasındaki konut alıyorsanız, ön ödemeli konut satışına ilişkin yönetmelik şartlarının aranıp aranmadığını kontrol edin.
Belgeleri saklayın: Noter sureti, ödeme dekontları ve yazışmaları muhafaza edin.

Bu aşamada bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, sözleşme maddelerinin sizin durumunuza uygun kurulmasını kolaylaştırır. Bu konudaki genel bilgi için Gayrimenkul Avukatı yazımıza bakabilirsiniz.

Bu Yazıda Ele Alınmayan Konular

Satış vaadi sözleşmesinin bazı yönleri ayrı ve ayrıntılı inceleme gerektirir. Aşağıdaki konular bu yazının kapsamı dışındadır:

vekaletname ile satış vaadi sözleşmesi yapılması,
hisseli taşınmazlarda satış vaadi,
imar ve tarım arazisi kısıtlamaları,
yabancı uyruklu alıcılara ilişkin özel şartlar,
şerhin tapu kütüğündeki etkisi ve süresi,
dava hakkının zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri,
cezai şart, dönme ve ifa talebine ilişkin güncel Yargıtay uygulaması.

Bu konulardan biri sizin işleminizi ilgilendiriyorsa, genel bilgilerle yetinmek yerine belgelerinizin bir avukat tarafından incelenmesi gerekir.

Sonuç

Satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışını ileride yapma yönündeki bağlayıcı bir vaattir. Türk Borçlar Kanunu m. 237/2 uyarınca bu sözleşmenin geçerli olması resmî şekle bağlıdır ve uygulamada bu, noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşme demektir. Her iki tarafın noterde beyanı ve imzası gerekir. Şekle uyulmayan sözleşmeler hüküm doğurmaz ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı metnine göre geçersizdir. Tapu siciline şerh de noterce düzenlenen sözleşmeye dayanır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalayacak olan taraflar için en güvenli yol, işleme baştan resmî şekle uygun başlamak ve belgeleri imzadan önce dikkatle incelemektir.

Kategori Gayrimenkul Hukuku