Kiracı Hakları Kanunu Var mı? TBK Kira Hükümleri

Kiracı hakları kanunu adıyla ayrı bir kanun bulunmuyor. Kiracının hakları esas olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) kira hükümlerinde yer alır. Yani “kiracı hakları” tek bir metinde toplanmış değildir. Kira bedeli, ayıp giderme, bildirim ve fesih gibi konulara dağılmış hükümlerin ortak adıdır.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve kişiye özel hukuki görüş niteliği taşımaz. Kira mevzuatı değişebildiği için somut bir uyuşmazlıkta güncel metnin ve sözleşmenin birlikte incelenmesi gerekir.

Kiracı Hakları Hangi Kanunda Düzenlenir?

Kira ilişkisinin temel kaynağı TBK’dır. Bir kira sorununu değerlendirirken önce imzalanan sözleşmeye, sonra TBK’nın ilgili hükümlerine bakılır. Sözleşmede yazan her şart geçerli olmayabilir. Kanunun kiracıyı koruyan hükümleri, sözleşme şartlarının sınırını belirler.

Kiracı hakları kavramı içinde şu başlıklar öne çıkar:

• Kiraya verenin bildirim ve ayıp giderme sırasındaki yükümlülükleri
• Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılırken kiracının menfaatinin gözetilmesi
• Kira bedelinin belirlenmesi ve artış sınırı
• Kira bedelinin ödenmemesi halinde fesihle ilgili korumalar
• Sözleşmenin sona ermesi ve tahliyeye ilişkin düzenlemeler

TBK’da Kiracıya Tanınan Başlıca Haklar

Bildirim ve ayıp giderme

TBK’nın kira bölümüne göre kiraya veren, kiralananda yapılacak ayıp giderme çalışmalarını ve kiralananın başkalarına gösterilmesini kiracıya uygun bir süre önce bildirmek zorundadır. Bu bildirim yükümlülüğü, kiracının eve veya işyerine haber verilmeden müdahale edilmemesi açısından önem taşır. Kiracının kira bedelinin indirilmesi ve uğradığı zararın giderilmesi yönündeki hakları da saklıdır. Yani ayıp giderme çalışması yapılması, bu talep haklarını ortadan kaldırmaz.

Yenilik ve değişiklik yaparken kiracının menfaati

Kiraya veren, kiralananda yenilik ve değişiklik yaparken kiracının menfaatini gözetmek zorundadır. Hangi değişikliğin kiracıdan beklenebileceği somut olaya göre değerlendirilir. Bu nedenle çalışma öncesi yazışmaları, fotoğrafları ve kira sözleşmesini saklamak yararlıdır.

Kira Artışında Kiracıyı Koruyan Sınır: TBK md. 344

Kira artışı, kiracıların en sık başvurduğu konudur. TBK md. 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmeler için de uygulanır.

Maddenin ana hatları şöyledir:

• Taraflar yeni dönem bedeli konusunda anlaşamazsa hâkim, aynı oranı geçmemek koşuluyla kira bedelini kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler.
• Kira bedelinin bu oranı aşan kısmı yönünden sözleşme hükmü, kanundaki sınır nedeniyle geçerli olmaz.

Beş yıldan uzun süreli kiralar

Beş yıldan uzun süreli kiralarda, beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim yeni kira bedelini belirler. Hâkim bunu yaparken TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini esas alır. Bu süreç hakkında ayrıntılı bilgi için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yabancı para ile yapılan kiralar

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. TBK md. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır.

Geçici %25 Sınırı Hâlâ Geçerli mi?

Kiracı hakları denince çoğu kişinin aklına gelen %25 sınırı, TBK’ya eklenen geçici bir düzenlemedir. 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete‘de yayımlanan düzenlemeye göre konut kiralarında, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten 1/7/2023 tarihine (bu tarih dâhil) kadar yenilenen kira dönemlerinde anlaşmalar, bir önceki kira yılı bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerliydi. TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişim %25’in altındaysa bu değişim oranı uygulanıyordu. Bu oranları aşan sözleşmeler fazla kısım yönünden geçersizdi. Kural, TBK md. 344/2 uyarınca hâkimin vereceği kararlara da uygulanıyordu.

Mevzuat Bilgi Sistemi’ndeki TBK metni, bu %25 sınırını 2/7/2023 ile 1/7/2024 tarihleri arasında (bu tarihler dâhil) yenilenen konut kira dönemleri için de içermektedir. Adalet Bakanlığı’nın basın duyurularında da düzenleme geçici olarak anlatılmış ve 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanacağı belirtilmiştir (Adalet Bakanı’nın açıklaması). Bu duyuru, sonradan eklenen 1/7/2024’e kadarki uzatmayı kapsamaz.

Sonuç olarak %25 sınırı geçmişte uygulanan geçici bir düzenlemedir ve süresi dolmuş görünmektedir. Bugün yenilenen bir konut kirası için temel kural, yukarıda anlatılan TBK md. 344’teki TÜFE sınırıdır. 1/7/2024 sonrasındaki dönemler için uygulanacak güncel oranı ve olası yeni düzenlemeleri, kira artışı yapmadan veya itiraz etmeden önce resmî mevzuat metninden ayrıca kontrol etmeniz gerekir.

Kira Bedelini Ödememe ve Fesih

TBK’da kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene belirli bir ihtar ve fesih yolu tanınmıştır. Kiracı açısından bu, ödeme gecikmesinin hemen tahliye sonucu doğurmayacağı, kanunda öngörülen bildirim adımlarının izlenmesi gerektiği anlamına gelir. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesinden doğan iki haklı ihtar ve fesih hükmü, tahliye davalarında sıkça gündeme gelir. İhtar süreleri ve usul, somut olayda kanun metninden kontrol edilmelidir. Bu konuda kiracı tahliye davası ve yasal tahliye yolları yazılarımız genel bir çerçeve sunar.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde kiracıya uzatma hakkı tanıyan hüküm TBK md. 347’dir. Aynı çerçevede kiraya verenin kendisi için kullanma ihtiyacına ilişkin md. 350 ve kiralananın satılması halinde yeni malike ilişkin md. 351 tahliye konusunda önem taşır. Anayasa Mahkemesi’nin TBK md. 347 ile ilgili başvuru kararı bu maddeleri birlikte ele almaktadır. Aynı belge, on yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesini ve 6101 sayılı Kanun‘un geçiş hükümlerini de konu eder.

Bu maddelerin süreleri, ihtar şartları ve tahliye koşulları ayrıntılı bir inceleme gerektirir. Bu yazıda sayı ve süre verilmemiştir. Konuyla ilgili genel bilgi için şu yazılara bakabilirsiniz:

• Kiracının hakları: ev satılırsa ne olur?
• 10 yıllık kiracının tahliyesi nasıl yapılır?
• Tahliye davası ve kiracının tahliyesi

Kiracı Olarak Haklarınızı Korumak İçin Pratik Noktalar

• Kira sözleşmesini ve ekleri (tutanak, fotoğraf, teslim belgesi) saklayın.
• Kira ödemelerinizi banka kaydıyla yapın ve dekontları muhafaza edin.
• Kiraya verenden gelen ihtar, bildirim ve artış taleplerini tarihleriyle birlikte kaydedin.
• Kira artışı talebini, TBK md. 344’teki sınır ve güncel mevzuat açısından kontrol edin.
• Bir ihtar aldığınızda süreleri kaçırmamak için hukuki destek almayı düşünün.

Her kira ilişkisinin koşulları farklıdır. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında sürecin nasıl ilerleyeceğini değerlendirmek için gayrimenkul avukatı yazımız da genel bir bakış sunar.

Özet

Kiracı hakları kanunu diye tek bir kanun yoktur. Kiracının korunması, TBK’nın kira hükümlerinde bildirim yükümlülüğü, yenilik ve değişiklik sınırları, kira artış sınırı ve fesih düzenlemeleri aracılığıyla sağlanır. Geçici %25 sınırı geçmişte uygulanan bir düzenlemedir. Güncel durumu mevzuattan kontrol ederek hareket etmek, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.