Tapu Başvuru İptal: Vazgeçme ve İtiraz Yolları

“Tapu başvuru iptal” araması hukuken tek bir işlemi karşılamaz. Tapu müdürlüğüne yaptığınız bir talepten vazgeçmek, müdürlüğün reddettiği talebe itiraz etmek ve tescil edilmiş bir tapunun iptalini istemek birbirinden farklı yollardır. Bu yazıda ilk ikisi, Tapu Sicili Tüzüğü ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde açıklanıyor. Reddedilen bir talebe karşı itiraz süresi, tebliğ tarihinden itibaren 15 gündür.

Tapu başvuru iptali ne anlama gelir?

Gündelik dilde “başvuruyu iptal etmek” üç farklı durumu anlatabilir:

• Tapu müdürlüğüne yapılmış bir işlem talebinden vazgeçmek.
• Müdürlüğün reddettiği bir talebe itiraz etmek.
• Sicile tescil edilmiş bir tapu kaydının iptali için dava açmak.

Hangisini kastettiğinizi belirlemek, izleyeceğiniz yolu da belirler. İlk iki durum idari başvuru süreciyle ilgilidir. Üçüncüsü ise mahkemede görülen ayrı bir davadır ve yazının sonunda kısaca ayrılmıştır.

Tapu işlemi nasıl başlar: yazılı istem şartı

Tapu işlemlerinin dayanağı Tapu Sicili Tüzüğüdür. Tüzük, 22/7/2013 tarihli ve 2013/5150 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konmuş ve 17.08.2013 tarihli Resmî Gazetede yayımlanmıştır. Amacı, Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü tapu sicillerinin düzenli tutulmasıdır.

Tüzüğün 16. maddesinin birinci fıkrasına göre, kanunlarda veya Tüzükte belirlenen istisnalar dışında yazılı istem olmadan tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, her türlü tapu işlemi için yapılacak istemde başvuru istem belgesi düzenleneceğini söyler. Yani süreç, yazılı bir istemle başlar. Vazgeçme ya da itiraz gibi sonraki adımlar da bu istemin akıbetine bağlıdır.

Tapu müdürlüğüne yapılan talepten vazgeçmek

Talebinizden vazgeçmek istiyorsanız önce işlemin hangi aşamada olduğuna bakmalısınız. Bu konuda şu noktaları dikkate almanız gerekir:

• Güncel mevzuatta “işlemden vazgeçme” için ayrı bir madde ve buna bağlı bir süre araştırmamızda doğrulanamadı. Bu nedenle burada bir madde numarası ya da süre verilmiyor.
• e-Devlet, Web-Tapu veya randevu sisteminden başvurunun nasıl iptal edileceğine dair resmî bir kaynak bulunamadığından adım adım anlatım yapılmıyor. Bu konuda ilgili tapu müdürlüğüne başvurmanız ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel duyurularını takip etmeniz daha güvenlidir.
• Vazgeçilen işlemde harç iadesi olup olmadığı ve şartları da doğrulanamadı. Bu sorunun yanıtını ilgili müdürlükten öğrenmelisiniz.

Yetki alanı dışı işlemlerde durum

Taşınmaz ile tarafların farklı tapu birimlerinde bulunduğu işlemler, 3 Aralık 2024 tarihli ve 32741 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikle düzenlenmiştir. Bu yönetmeliğin 19. maddesi, 2011 tarihli önceki yönetmeliği yürürlükten kaldırmıştır.

Yeni yönetmelikte, yevmiye defterine kayıt yapılmadan önce işlem sırasında bir şerh, beyan veya azil gelirse işlemin iptal edildiği ve durumun mülkiyeti devralan tarafın bulunduğu birime derhal bildirildiği düzenlenmiştir. Bu, sizin vazgeçmenizden bağımsız olarak işlemin sona erebileceği bir durumdur.

Eski yönetmelikte, tarafların işlemden vazgeçmesi veya işlemin belirli bir süre takip edilmemesi halinde verilen yetkinin iptal sayılacağına dair bir hüküm yer alıyordu. Eski yönetmelik metni artık yürürlükte değildir. Bu nedenle o metindeki sürelerin bugün de geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Yeni yönetmelikteki karşılığı araştırmamızda doğrulanamamıştır.

Elektronik ortamda hatalı yapılan işlem

Başvurunuz elektronik ortamda yapıldıysa 8 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu ve Kadastro Verilerinin İşlenmesi ve Elektronik Ortamda Yapılacak İşlemler Hakkında Yönetmelik de devreye girer. Yönetmelik, Web-Tapu sistemini e-Devlet’e entegre olan ve işlemler için başvuru yapılabilen bir sistem olarak tanımlar. Güncel metne mevzuat.gov.tr üzerinden de ulaşabilirsiniz.

Yönetmeliğin 8. maddesinin ikinci fıkrasına göre elektronik işlemlerde yevmiye numarasını TAKBİS üretir. İşlemin hatalı yapıldığı fark edilirse tapu müdürlüğü resen tesis veya terkine yönelik düzeltme yapar ve başvuru sahibine bilgi verir. Dolayısıyla hata kendiliğinden fark edilirse müdürlük, sizden ayrıca bir iptal talebi beklemeden de düzeltme yapabilir.

Reddedilen talebe itiraz

Birçok kişi için asıl soru, müdürlüğün talebi reddetmesi halinde ne yapılacağıdır. Tüzüğün 26. maddesine göre mevzuata ve Tüzüğe uygun olmayan istemler, gerekçesi, itiraz yeri ve süresi belirtilerek reddedilir. Ret kararı kütüğün beyanlar sütununda belirtilir. Ret gerekçesi giderilmeden, reddin konusu tapu işlemi yapılamaz.

Ret kararı size elden veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Süreler tebliğ tarihinden işlediği için tebliğ tarihini doğru tespit etmek önemlidir.

Süreler ve merciler

• Ret kararına, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde müdürlüğün bağlı bulunduğu bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir.
• Bölge müdürlüğünün kararına karşı da tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir.

Bu süreler Tüzüğün 26. maddesinin dördüncü fıkrasında yer alır ve Anayasa Mahkemesi’nin basın duyurusunda da aktarılmıştır. Yetki alanı dışı işlemler için 2024 yönetmeliği de ret kararına yapılan itirazları, işlemi yapan birimin bağlı olduğu bölge müdürlüğünün inceleyeceğini düzenler. Aynı yönetmeliğe göre reddedilen işlem, ret gerekçeleri giderilmeden hiçbir birimde yapılamaz.

İtiraz yolu ile dava arasındaki ilişki

Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu basın duyurusu, tapu kaydındaki bir yazım hatasının düzeltilmesine ilişkin bir bireysel başvuruyu konu alır. Duyuruya göre bu tür bir düzeltme için önce müdürlüğe başvurmak gerekir (Tüzük m.75/4). Müdürlüğün ret kararına karşı Tüzükteki itiraz yolu tüketilmeden dava açılması da derece mahkemelerince usulden ret nedeni sayılmıştır.

Bu karar, somut olayda dava şartı ve itiraz prosedürünün tartışmaya konu olduğunu göstermesi bakımından anılmaktadır. Kararın sonucuna dayanarak genel bir kural çıkarmak doğru olmaz. Pratikte önemli olan, idari itiraz süresini kaçırmadan hareket etmek ve dava yoluna gitmeden önce bu yolun gerekip gerekmediğini değerlendirmektir.

Tescil edilmiş tapunun iptali ayrı bir konudur

Tapu siciline işlenmiş bir kaydın hukuka aykırı olduğunu ileri sürüyorsanız, müdürlüğe yapılan başvurunun iptali yerine mahkemede açılacak bir davadan söz edilir. Tüzüğün 69. maddesinin birinci fıkrası, terkinin tescilin kendisine hak sağladığı kişinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılacağını belirtir. Mahkeme yoluna ilişkin ayrıntılar için Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?, Hangi Hallerde Açılır? ve Yargıtay Kararları yazılarına bakabilirsiniz.

Uygulamada dikkat edilecek noktalar

• Elinizdeki belgeyi (başvuru istem belgesi, ret yazısı, tebliğ evrakı) saklayın. Sürelerin başlangıcı tebliğ tarihine bağlıdır.
• Ret kararında yazan gerekçeyi okuyun. Gerekçe giderilebilir nitelikteyse yeniden başvuru, itirazdan daha pratik olabilir.
• İşlem elektronik ortamda yapıldıysa sistem kaydındaki bilgileri ve yevmiye numarasını not edin.
• Süre, merci ve belge konusunda tereddüt varsa durumunuza özgü değerlendirme için bir gayrimenkul avukatı ile görüşmek yerinde olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve somut bir olay için hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel metinleri kontrol etmeniz gerekir.