Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı?

Ev sahibi ihtarname çekerse kiracı ne yapmalı? Önce ihtarnamenin ne tür bir ihtar olduğunu belirlemelidir. İhtarname tek başına evi boşaltma yükümlülüğü doğurmaz ve ev sahibine zorla tahliye yetkisi vermez. Cevap süresi de tek bir sayıya bağlı değildir. Bu yazının dayandığı kaynaklarda ihtarnameye belirli bir gün içinde cevap verilmesini öngören genel bir kanun hükmü bulunmuyor. Süreler ihtarın türüne göre kanundan gelir. Örneğin kira bedeli ödenmediği için gönderilen ihtarda, konut kiralarında verilecek süre en az 30 gündür.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Elinizdeki ihtarnamenin içeriği, kira sözleşmesi ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir.

Tahliye İhtarnamesi Ne Anlama Gelir, Ne Anlama Gelmez?

Günlük dilde tahliye ihtarnamesi, ev sahibinin kiracıya gönderdiği ve evin boşaltılmasını ya da belirli bir yükümlülüğün yerine getirilmesini isteyen yazılı bildirimi ifade eder. Hukuki sonuçları bakımından belgenin başlığı değil, içeriği ve dayandığı hüküm belirleyicidir. Aynı başlık altında kira borcu ihtarı, ihtiyaç bildirimi ya da tahliye taahhüdüne dayanan bir çağrı bulunabilir.

İhtarname, evin zorla boşaltılabileceği anlamına gelmez. Adalet Bakanlığı’nın İcra ve İflas Hukuku ders belgesinde anlatıldığı üzere tahliye kararı icra mahkemesinden istenir ve bu karar olmadan taşınmaz zorla tahliye edilemez. Mahkeme yoluna gidilirse de tahliye ancak yargılama sonunda verilen karara dayanır. Genel çerçeve için Kiracı Tahliye Davası Nedir? yazımıza da bakabilirsiniz.

İhtarname Elinize Ulaştığında İlk Adımlar

Sürelerin çoğu bildirimin yapıldığı tarihe bağlı işler. Bu yüzden ilk günlerde yapılacaklar sıralı ve sakin ilerlemelidir.

1. İhtarnameyi ve zarfı saklayın. Size ulaştığı tarihi not edin.
2. Metni baştan sona okuyun. Hangi nedene dayandığını, sizden ne istendiğini ve varsa verilen süreyi çıkarın.
3. Dayanak hükmü belirleyin. Kira borcu mu, ihtiyaç mı, tahliye taahhüdü mü, önceki ihtarlar mı söz konusu?
4. Belgelerinizi toplayın. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve ev sahibiyle yaptığınız yazışmalar işinize yarar.
5. Size imzalatılmak istenen bir belge varsa imzalamayın. Önce hukuki destek alın. Özellikle tahliye taahhüdü bu başlıkta ayrıca ele alınmıştır.
6. Süre takvimini çıkarın. Hangi işlem için hangi tarihe kadar süre olduğunu yazılı olarak netleştirin.

Cevap Süresi: Tek Bir Süre Yok, İhtarın Türü Belirleyici

İnternette sık görülen yedi gün ya da on beş gün içinde cevap verin tarzındaki ifadeler, bu yazının dayandığı kaynaklarda doğrulanamadı. İhtarnamede yazan bir gün sayısını, ihtarın hangi hükme dayandığına bakmadan kanuni süre olarak kabul etmek doğru olmaz. Gerçekten bağlayıcı olan süreler, ilgili hükümlerde yer alanlardır.

Bu açıdan dört ana ihtar türünü ayırmak yararlıdır:

• Kira bedeli ödenmediği için verilen süreli ihtar (TBK m.315),
• İki haklı ihtara dayanan tahliye davası zemini (TBK m.352/2),
• Tahliye taahhüdüne dayanan çağrı (TBK m.352/1),
• Konut ihtiyacı gibi nedenlere dayanan tahliye bildirimi (TBK m.350, 351 ve 353).

Her birinin süresi ve dava açma süresi farklıdır. Aşağıda sırasıyla ele alıyoruz.

Kira Bedeli Ödenmediği İçin Gelen İhtar (TBK m.315)

Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, ona yazılı bir süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesine göre bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür. Diğer kira ilişkilerinde en az 10 gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar.

TBK’nın 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdiği, Yargıtay’ın bir tahliye davasında uygulanacak kanun hükmüne ilişkin kararında da yer alıyor. Bu nedenle 2012 sonrası kira ilişkilerinde TBK hükümleri esas alınır. Konut ve çatılı işyeri ayrımı da önemlidir, çünkü verilecek asgari süre buna göre değişir.

Borcunuz varsa

İhtarda yazılan süre içinde borç ödenirse fesih tehdidi geçersiz kalır. Bu nedenle borcunuzun doğru olduğunu düşünüyorsanız ödemeyi süre dolmadan yapmanız ve bunu belgelemeniz önemlidir. Banka dekontu gibi kayıtlar, ileride ödemenin zamanında yapıldığını göstermenin en kolay yoludur. Sürenin hangi gün başladığı ve hangi gün bittiği ayrıca hesaplanmalıdır. Hesabın yanlış yapılması riskli olduğundan, süre kısa kalmışsa bir avukata danışmak yerindedir.

Borcunuz yoksa ya da tutara katılmıyorsanız

İhtarda istenen tutar sizce hatalıysa ya da ödeme yaptığınızı düşünüyorsanız, ödeme belgelerinizi ve itirazınızı gerekçelendirdiğiniz yazılı bir cevabı hazırlamanız mantıklıdır. Cevap vermek kanunda genel bir yükümlülük olarak aranmasa da, kendi anlatımınızı ve belgelerinizi erkenden kayda geçirmek faydalıdır. İhtarda fazla miktar istenmesinin ve kira bedelinin başka yollarla ödenmesinin hukuki sonuçları bu yazının kapsamı dışındadır. Bu konuda somut dosyaya bakılmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.352/2)

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde, kiracı bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. TBK’nın Resmî Gazete’de yayımlanan metnine göre dava, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ölçüt, kira süresidir.

Bu hüküm kiracı açısından şu sonuca işaret eder: ödemelerde gecikme yaşadığınız dönemlerde aldığınız ihtarlar, ileride açılabilecek bir tahliye davasının dayanağı olabilir. Her ihtarı saklamak ve ödemeleri belgelemek bu yüzden önemlidir. Bir ihtarı ödeyip geçtiğinizde dahi, o ihtar ve ödeme tarihi dosyanızda kalmalıdır.

Tahliye davasının nasıl işlediği, şartları ve süreçleri için Tahliye Davası Nedir? Kiracının Tahliyesi Şartları, Süresi ve Dilekçe Örneği yazısı ayrıntılı bilgi verir.

İhtarnameyle Gelen Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)

Bazı ihtarnamelerin ekinde ya da ayrı bir evrak olarak imzalamanız istenen bir tahliye taahhüdü bulunabilir. TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Madde metni, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini ve belli bir tarih içermesini arar.

Bu yüzden elinize gelen bir taahhüt metnini imzalamadan önce şunlara bakmak gerekir:

• Taahhüt, kiralanan size teslim edildikten sonra mı veriliyor?
• Metinde boşaltma için belli bir tarih yazıyor mu?
• İmzalayacağınız belgenin ihtarla ya da başka bir talep ile ilişkisi nedir?

Taahhüdün geçerlilik şartlarına ilişkin güncel içtihadı bu yazı için doğrulayamadığımız için, bu konuda kesin bir değerlendirme yapmıyoruz. İmza atmadan önce hukuki destek almanız, bir yıl gibi kısa bir sürede doğabilecek icra ve dava sonuçları düşünüldüğünde makul bir önlemdir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarı (TBK m.350, 351 ve 353)

Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek ihtarname gönderebilir. TBK m.350 ve devamı bu çerçevede iki ana durum ayırır.

• Belirli süreli sözleşmeler: Kiraya veren, kullanma zorunluluğu varsa sürenin sonunda dava açabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmeler: Fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.

Kiralananı sonradan edinen kişi için m.351 ayrı bir yol öngörür. Yeni malik, aynı yakınlık çevresi için gereksinim varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir. Sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. İsterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da bu hakkı kullanabilir.

İhtarname geldi ama dava açılmadı

Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (m.353). Bu, ihtarname aldığınız halde hemen dava açılmamasının olası nedenlerinden biridir. Kiracı olarak zaman planınızı yaparken hem bir aylık ve altı aylık süreleri hem de bu uzamayı hesaba katmanız gerekir.

Yargıtay kararından bir örnek

Yargıtay’ın bir kanun yararına bozma kararında şu olay anlatılıyor: ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye için noter ihtarı göndermiş. Aynı ihtarnamede kira bedeli artırılırsa kiracının evde kalabileceği belirtilmiş. Karar metninde, arabuluculukta geçen sürenin TBK m.350’deki dava süresi hesabında dikkate alınmayacağı sonucuna varılmıştır. Bu örnek, ihtiyaç iddiasıyla gönderilen ihtarnamelerde süre hesabının ayrıntılı bir konu olduğunu gösterir. Tek bir karardan genel sonuç çıkarmamak gerekir. Her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.

Sözleşme Süresinin Bitmesi Tek Başına Tahliye Sebebi Değildir (TBK m.347)

İhtarnamede sözleşme süresinin bittiği ve bu nedenle evin boşaltılması gerektiği yazılıysa, TBK m.347 hükmüne bakmak gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Madde metninde ayrıca, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeye son verebileceği düzenlenir.

On yıllık uzama süresinin hesabında geçiş hükümlerine de bakılabilir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi bu konuda ilgili düzenlemelerden biridir. Süre bitti diye tahliye isteyen bir ihtarname aldıysanız, sözleşmenizin başlangıç tarihini ve uzama durumunu mutlaka kontrol edin.

İcra Dairesinden Gelen Ödeme Emri ve Tahliye Emri: Süre Çok Kısa

Ev sahibinin ihtarnamesi ile icra dairesinden gelen ödeme emri aynı şey değildir. İcra yolunda sürelerin çok daha kısa olduğunu bilmek gerekir. Adalet Bakanlığı’nın icra hukuku belgesine göre kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye mümkündür. Aynı belgede şu bilgiler yer alır:

• Ödeme emrini alan kiracı borcu, kiranın niteliğine göre TBK m.315 ve m.362’deki süre içinde ödemelidir.
• İtiraz süresi yedi gündür.
• Kiracı itiraz ederse alacaklı altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemelidir.
• Sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteniyorsa alacaklının elinde yazılı sözleşme veya tahliye taahhüdü bulunmalıdır.

İcra ve İflas Kanunu’nun kiralanan taşınmazlara ilişkin bölümünde de şu hükümler yer alır:

• m.269: Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır.
• m.269/a: Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, ihtar süresinin bitiminden sonraki altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir.
• m.274: İtiraz etmek isteyen kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazını icra dairesine bildirir. Bu itiraz tahliye takibini durdurur.

Kısacası icra dairesinden gelen tebligatta süre çok kısadır. Böyle bir evrak geldiyse beklemeden hukuki destek almak gerekir. Tebligatın hangi tarihte yapıldığı da süre hesabında önemlidir.

İhtarnameye Cevap Vermek İstiyorsanız Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Kanunda ihtarnameye cevap vermeyi genel olarak zorunlu kılan bir hüküm bulunmasa da, yazılı cevap kendi anlatımınızı kayıt altına alır. Cevap hazırlarken şu noktalara dikkat edebilirsiniz:

• Net olun. Hangi iddiaya katıldığınızı, hangisine katılmadığınızı ayrı ayrı yazın.
• Belgeye dayanın. Ödeme dekontlarını, sözleşmeyi ve yazışmaları ekleyin ya da referans verin.
• Kabul beyanından kaçının. Borç veya taahhüt olduğunu kabul eden bir ifadeyi dikkatlice değerlendirmeden yazmayın.
• Gönderim kaydını saklayın. Cevabınızın ne zaman ve nasıl gönderildiğini ispatlayabilmeniz gerekir.
• Süreyi cevaba bırakmayın. Ödeme veya itiraz süresi varsa, cevap yazmak bu süreyi durdurmaz. Süreye uygun işlemi ayrıca yapın.

Noter ihtarnamesinin tebliğ usulüne ilişkin ayrıntılar bu yazıda ele alınmamıştır. İhtarın size usulüne uygun ulaşıp ulaşmadığı şüpheliyse, konu somut belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Uzlaşma ve Arabuluculuk Seçeneği

Her ihtarname mutlaka dava ile sonuçlanmaz. Taraflar bazen kira bedeli, ödeme planı veya çıkış tarihi konusunda anlaşabilir. Adalet Bakanlığı’nın basın sayfasında, bir kira uyuşmazlığının arabuluculukta kısa sürede, tahliye ve depozito iadesi dahil çözüldüğüne dair bir örnek anlatılıyor. Bu, genel bir istatistik değil tek bir örnektir ve her uyuşmazlıkta aynı sonucun alınacağı anlamına gelmez. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı ve sürelere etkisi bu yazıda ele alınmamıştır. Bu konunun güncel mevzuattan ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Anlaşma yapılacaksa, kararlaştırılan her şeyin yazılı hale getirilmesi önemlidir. İmzalanacak metnin tahliye taahhüdü niteliği taşıyıp taşımadığı da dikkatle okunmalıdır.

Hızlı Kontrol Listesi

• İhtar hangi hükme dayanıyor: kira borcu, ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar ya da sözleşme süresi mi?
• İhtarın size ulaştığı tarih nedir ve verilen süre ne zaman bitiyor?
• Konut kirasında kira borcu ihtarı varsa verilen süre en az 30 gün mü?
• İhtarla birlikte imzanızın istendiği bir belge var mı?
• Önceki dönemlerde alınmış başka ihtarlar var mı?
• İcra dairesinden gelen bir ödeme emri veya tahliye emri var mı? Varsa yedi günlük itiraz süresi işliyor olabilir.
• Ödeme belgelerinizi ve sözleşmenizi topladınız mı?

Ne Zaman Hukuki Destek Almalısınız?

İhtarın türü net değilse, verilen süre kısaysa, icra dairesinden bir evrak geldiyse ya da tahliye taahhüdü imzalamanız isteniyorsa, süreleri kaçırmamak için erken aşamada hukuki destek almak yararlıdır. Kiracı tahliyesine dair yasal yolların genel görünümü için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Yasal Tahliye Yolları yazısına, avukatın bu tür dosyalardaki rolü için Gayrimenkul Avukatı sayfasına bakabilirsiniz.

Güncellik Notu

Kira mevzuatı değişebilir. Bu yazıda anılan TBK m.315, 347, 350 ile 353 ve İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ile 274. maddelerinin güncel hâlini yayın tarihinde mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol etmek gerekir. İhtarnamenizin içeriği, sözleşmeniz ve ödeme geçmişiniz sonucu belirleyeceğinden, bu yazıdaki bilgiler kişiye özel görüş yerine geçmez.