Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası Olmadan Satış

Kısa cevap: Eş, aile konutunu diğer eşin açık rızası olmadan satamaz

Aile konutu şerhi, tapuda malik görünmeyen eşin, oturulan konutun kendisinden habersiz veya rızası olmadan satılmasını, devredilmesini ya da üzerine ipotek konulmasını engellemek için tapu kütüğüne koydurabileceği bir kayıttır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Dolayısıyla eşin rızası olmadan tapu satışı kural olarak geçersizdir. Önemli olan nokta şudur: bu koruma, tapuya şerh konulmuş olsun ya da olmasın, konutun fiilen aile konutu olması hâlinde işlemektedir.

Aile konutu nedir?

Aile konutu, eşlerin ve varsa çocuklarının birlikte yaşadıkları, yaşamlarını sürdürdükleri ortak yaşam merkezidir. Bir eşin maliki olduğu birden fazla taşınmazı bulunsa bile, ailenin fiilen ve sürekli olarak barındığı tek bir konut aile konutu niteliği taşır. Yazlık, ikinci ev veya kiraya verilen taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmez. Konutun kira ile sağlanmış olması da korumayı ortadan kaldırmaz; TMK madde 194’e göre kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

Aile konutu şerhi nasıl ve nereden konulur?

Şerhi, taşınmazın maliki olmayan eş talep edebilir. Başvuru, konutun kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Malik olmayan eş, evlilik cüzdanı ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belgelerle (örneğin muhtardan alınacak yerleşim yeri belgesi gibi resmi kayıtlarla) birlikte tapu müdürlüğünden şerhin verilmesini isteyebilir. İlgili düzenlemeye göre aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca doğrudan talep edebilir. Şerh konulduğunda konutun aile konutu niteliği tapu kaydında herkese karşı ilan edilmiş olur.

Aile konutu şerhi, konutun mülkiyetini değiştirmez; malik yine aynı kişidir. Şerhin işlevi, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konut üzerinde tek başına tasarruf etmesini engellemektir. Bu nedenle şerh, özellikle boşanma sürecinde veya evlilik birliğinin gerginleştiği dönemlerde konutu korumanın en pratik yoludur.

Şerh yoksa satış geçerli olur mu? Kritik nokta

Bu sorunun cevabı, uygulamada büyük önem taşıyan bir Yargıtay içtihadı ile netleşmiştir. Eskiden, tapuya aile konutu şerhi konulmamışsa, konutu satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığına bakılıyordu. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.4.2015 tarihli kararıyla yeni bir uygulamaya geçilmiştir. Bu yaklaşıma göre, aile konutunun maliki olan eşin konut üzerinde yapacağı tasarruflara diğer eşin açık rızasının bulunduğunun ispatlanması gerekir.

Bunun pratik sonucu şudur: TMK madde 194 ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama, aile konutuna şerh konulması ya da konulmaması koşuluna bağlı değildir. İşlemin tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da bir önemi yoktur. Yani konutun fiilen aile konutu olduğu ispatlanabiliyorsa, tapuda hiç şerh bulunmasa bile, diğer eşin açık rızası olmadan yapılan satış geçersiz sayılabilir ve tapu iptali istenebilir. Şerh ise bu durumda ispatı kolaylaştıran ve üçüncü kişilere durumu duyuran bir güvence işlevi görür.

Rızasız yapılan satışta, konutta hakkı zedelenen eş, satışın geçersizliğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu tür davalar, mirastan mal kaçırma amaçlı işlemlerde görülen muvazaa iddialarıyla da benzerlik gösterebilir.

Rıza verilmezse ne olur? Hâkimin müdahalesi

Aile konutu üzerinde bir işlem yapmak zorunda olan malik eş, diğer eşten rıza isteyebilir. TMK madde 194’e göre, rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Örneğin ekonomik zorunluluk nedeniyle konutun satılması gerekiyor ve diğer eş haksız yere rıza vermiyorsa, hâkim somut duruma göre rızanın yerine geçecek bir karar verebilir. Bu değerlendirmede ailenin ve özellikle konutta yaşayan çocukların menfaati gözetilir.

6284 sayılı Kanun kapsamında koruyucu tedbir olarak şerh

Aile içi şiddet veya tehdit durumlarında, aile konutu şerhi ayrı bir koruma aracı olarak da devreye girer. 6284 sayılı Ailenin Korunması ve Kadına Karşı Şiddetin Önlenmesine Dair Kanun kapsamında hâkim, Türk Medeni Kanunu’ndaki şartların varlığı hâlinde ve korunan kişinin talebi üzerine tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmasına karar verebilir. Bu karar ivedilikle yerine getirilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne iletilir. Böylece şiddet mağduru eş, koruma tedbirleriyle birlikte konutun elden çıkarılmasını da engelleyebilir.

Tasarruf yetkisinin sınırlanması: TMK madde 199

Aile konutu şerhinden bağımsız olarak, ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiği ölçüde, eşlerden birinin istemi üzerine hâkim, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak diğer eşin rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir. Hâkim, bir taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırırsa, durumun tapu kütüğüne şerh edilmesine resen karar verir. Bu hüküm, yalnızca aile konutu değil, ailenin diğer önemli malvarlığı değerleri bakımından da koruma sağlar.

Aile konutunun haczi ve icra boyutu

Aile konutu koruması yalnızca satış ve devir bakımından değil, icra takibi bakımından da önem taşır. Anayasa Mahkemesi’nin bir bireysel başvuru kararında, eşin borcu nedeniyle aile konutuna haciz konulmasına karşı, malik olmayan eşin de yargı yoluna başvurmakta hukuki yararının bulunduğu değerlendirilmiştir. Mahkeme, aile konutunun maliki olmayan eşin koruyucu yetkilerini kullanmasının engellenmesinin, aile hayatına saygı hakkını ihlal edebileceğine dikkat çekmiştir. Konuya ilişkin ayrıntılı açıklamalar Anayasa Mahkemesi’nin ilgili basın duyurusunda yer almaktadır.

Görevli mahkeme

Aile konutuyla ilgili rıza uyuşmazlıkları, hâkimin müdahalesi talepleri ve buna bağlı tapu iptali, ipoteğin kaldırılması gibi işler aile mahkemelerinin görev alanındadır. Aile mahkemesi bulunmayan yerlerde bu davalara aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesi bakar. Yetkili mahkeme, taşınmazın veya davalının yerleşim yerine göre belirlenir.

Boşanma sürecinde aile konutunun korunması

Boşanma davası açılmış olsa dahi, evlilik birliği hukuken sona ermeden aile konutu koruması devam eder. Bu nedenle dava sürerken konutta kimin kalacağı, konutun tahsisi ve rızasız satışın önlenmesi ayrı ayrı gündeme gelebilir. Konut kimin adına kayıtlı olursa olsun, mal rejiminin tasfiyesi aşamasında da katkı ve katılma alacakları bakımından değerlendirilir. Boşanma sürecinde konutun tahsisi ve mal paylaşımı hakkında ayrıntılı bilgi için boşanmada ortak konut kime kalır başlıklı yazımızı ve süreçteki kusur değerlendirmesi için boşanmada kusur tazminatı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Aile konutu şerhi ve eşin rızası olmadan yapılan tasarruflara karşı açılacak davalar, hem aile hukuku hem gayrimenkul hukuku bilgisi gerektiren teknik süreçlerdir. Bu konuda alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek almak, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.