Ortaklığın Giderilmesi Miras Nedenli: Süreç ve Seçenekler

Miras nedenli ortaklığın giderilmesi, mirasçıların miras bırakandan kalan ve elbirliği mülkiyeti altında bulunan ortak malı, çoğunlukla bir taşınmazı, paylaşarak ortaklığa son vermesidir. Mirasçılar anlaşabiliyorsa paylaşma sözleşmeyle yapılabilir. Anlaşamıyorlarsa, sözleşme veya kanundan doğan bir engel yoksa, her mirasçı mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen veya satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden talep edebilir. Bu yazıda sürecin hukuki çerçevesini, aynen taksim ile satış arasındaki farkı, kat mülkiyetindeki özel kuralı ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’la getirilen yeniliği ele alıyoruz.

Yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Her mirasın malvarlığı, mirasçı sayısı ve taşınmazın hukuki durumu farklıdır; somut bir dosyada hangi yolun izleneceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras ortaklığı nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre birden çok mirasçı varsa, miras açıldığı andan paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar. Buna miras ortaklığı denir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur. Her birinin hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Bu nedenle üç kardeşin babalarından kalan bir arsaya mirasçı olması, her birinin arsanın belirli bir bölümüne sahip olduğu anlamına gelmez. Hak, paylaşma yapılana kadar malın bütününe yöneliktir.

Uygulamada kullanılan iki ifade aynı sürece işaret eder. İzale-i şüyu ve ortaklığın giderilmesi eş anlamlı kullanılır. Adalet Bakanlığı’nın yayımladığı örnek dilekçe de başlığında Izalei Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) ifadesini birlikte kullanır. Bu bir örnek dilekçedir, mevzuat metni değildir.

Miras paylaşımının genel mantığı için Miras Nasıl Paylaşılır? ve Babadan Kalan Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? yazılarına da bakabilirsiniz.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark

Konuyu doğru anlamak için iki mülkiyet türünü ayırmak gerekir.

• Elbirliği mülkiyeti: Ortakların belirlenmiş payı yoktur, hak malın tamamına yayılır. Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer (TMK m. 701 ve m. 703). Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da aynı çerçeve anlatılmaktadır.
• Paylı mülkiyet: Mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul edebilir (TMK m. 676).

Bu ayrım pratikte önemlidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçıların malı ortak mülkiyette tutmaya devam etmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesinde ise malın aynen bölüştürülmesi veya satılıp bedelinin paylaşılması yoluyla ortak mülkiyete son verilir (TMK m. 699). Adalet Bakanlığı’na ait bir eğitim modülünde de tereke tespitinden sonra, paylaştırılması istenen mal varlığı için taşınmazlar varsa ortaklığın giderilmesi veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açılacağı belirtilir. Modül resmî ama ikincil bir kaynaktır ve 2021 tarihlidir.

Her mirasçı paylaşma isteyebilir mi?

TMK m. 642’ye göre sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her mirasçı her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Yani diğer mirasçıların onayı, paylaşmanın başlaması için tek başına şart değildir. Ancak ortaklığın sürdürülmesini gerektiren bir sözleşme veya kanun hükmü varsa durum değişir. Bu tür bir engelin bulunup bulunmadığı, somut olayda belgeler üzerinden incelenmelidir.

Aynı madde, her mirasçının terekedeki belirli malların aynen paylaştırılmasını, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebileceğini düzenler. Olanak varsa her taşınmazın tamamının bir mirasçıya verilmesi yoluyla paylaştırma yapılması da kanunda yer alır.

Paylaşmaya geçmeden önce kimlerin mirasçı olduğunun ve payların ne olduğunun belgelenmesi gerekir. Bu konuda Noterden Veraset İlamı İçin Gerekli Belgeler ve Veraset İlamından Sonra Yapılacaklar Nelerdir? yazıları yol gösterebilir. Eş ve diğer mirasçıların payları için Eşin Yasal Miras Payı, Eş Ölümünde Miras Paylaşımı ve Saklı Paylı Mirasçılar yazılarına başvurulabilir.

Mirasçılardan biri mirası reddetmişse paylaşmanın nasıl yürüyeceği ayrıca önem kazanır. Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu’nun satış memurluklarına ilişkin rehberinde, mirası reddeden paydaşın hissesinin bankada bekletilmesi bir inceleme konusu olarak geçer. Mirasın reddine ilişkin süre ve usul için Reddi Miras Şartları yazısına bakılabilir.

Paylaşmanın yolları

Anlaşmayla paylaşma

Mirasçılar anlaşabiliyorsa dava açmadan paylaşmak mümkündür. Paylaşma sözleşmesiyle elbirliği mülkiyeti miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülebilir (TMK m. 676). Mirasçılar tereke malları arasında da paylaştırma yapabilir. Örneğin taşınmaz bir mirasçıya, diğer mal başka mirasçıya verilebilir. Bu seçenek, mahkeme sürecine göre genellikle daha esnek bir çözüm sunar. Ancak sözleşmenin şekli ve içeriği ayrıca dikkat gerektirir, bu nedenle taşınmaz içeren paylaşmalarda belgeler önceden hukuki açıdan gözden geçirilmelidir.

Aynen taksim ve denkleştirme

TMK m. 698’e göre hukuki bir işlem veya sürekli amaca özgülenme nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma biçiminde uyuşma olmazsa hâkim, bir paydaşın istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değeri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.

Bu hüküm paylı mülkiyete ilişkindir. Miras ortaklığında ise TMK m. 642 ayrıca terekedeki malların aynen paylaştırılmasını ve olanak varsa taşınmazın tamamının bir mirasçıya verilmesini düzenler. İki hüküm birlikte okunduğunda, kanunun öncelikle malın aynen paylaştırılmasını esas aldığı, olanak yoksa satışa gidildiği görülür.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

TMK m. 699’a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Satış yoluyla giderme halinde taşınmaz ihale edilir ve bedel paydaşlar arasında paylarına göre dağıtılır. Mirasçılar da ihaleye katılarak taşınmazı kendi üzerlerine alabilir. Bu noktada 7589 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik önem taşır, aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

Hangi yöntemin uygulanacağı, taşınmazın niteliğine ve dosyadaki delillere göre belirlenir. Aynen taksim ile satış arasındaki tercihte güncel Yargıtay ölçütleri bu yazıda kaynak gösterilerek aktarılmamıştır. Somut bir uyuşmazlıkta bu ölçütlerin güncel kararlardan ayrıca araştırılması gerekir.

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda özel kural

Miras kalan malın bir apartman dairesi olması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesine göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Yani kat mülkiyeti kurulmuş bir bağımsız bölümün kendisi, ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez.

Aynı kanun, kat mülkiyetine elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında farklı bir imkân da tanır. Bu, henüz kat mülkiyeti kurulmamış ama kurulmaya elverişli bir yapıyı ifade eder. Mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin tahsisi yoluyla yapılmasını isterse hâkim mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesine karar verir. Kanun metni UYAP Mevzuat sisteminde de yer almaktadır. Bu hükmün uygulama koşulları ve tam fıkra düzenlemesi, güncel metinden ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava nerede ve nasıl açılır?

TMK m. 642, belirli malların paylaştırılmasının sulh mahkemesinden istenebileceğini söyler. Adalet Bakanlığı’nın örnek dilekçesinde de muristen mirasçılara intikal eden taşınmazların aynen veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istemi, sulh hukuk mahkemesine hitaben hazırlanmıştır. Yetkili mahkemenin belirlenmesi ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki görev ve yetki hükümlerine bağlıdır. Taşınmazın, mirasçıların ve terekenin durumu dikkate alınarak somut dosyada ayrıca incelenmelidir. Bu yazı, yetki konusunda kesin bir sonuca varmaz.

Eğitim modülündeki anlatıma göre tereke tespit edildikten sonra, paylaştırılması istenen mal varlığı dava konusu yapılır. Terekede taşınmazlar varsa ortaklığın giderilmesi veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açılır. Mirasçıların tereke üzerindeki hakları tek bir taşınmazla sınırlı olmayabilir. Bu nedenle neyin paylaştırılacağı önceden netleştirilmelidir.

Paylaşmaya kadar geçen dönemde terekenin yönetimi de sorun olabilir. TMK m. 640/3’e göre mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir. Eğitim modülü, bu temsilcinin TMK m. 592 kapsamındaki resmî yönetimden farklı olduğunu belirtir. Muris muvazaası şüphesi gibi mirasçılar arasındaki başka uyuşmazlıklar varsa Muris Muvazaası Nedir? yazısı ayrıca ilgi çekebilir.

Dava açma süresi, harç ve yargılama giderleri gibi konulara bu yazıda girilmemiştir. Bunlar güncel mevzuat ve tarifeler üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir.

7589 sayılı Kanun: mirasçılara ilk ihalede öncelik

Miras kalan taşınmazın ortaklığının satışla giderilmesinde en önemli yenilik, 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la gelmiştir. Kanun 16/7/2026’da kabul edilmiş ve 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Adalet Bakanlığı da değişikliği duyurusunda paylaşmıştır.

Ne değişti?

Kanunun 1. maddesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına yeni cümleler ekler. Buna göre tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklık satış yoluyla giderilirse, açık artırmalardaki birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Kanun metni bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını belirtir.

Bu kuralın sınırlarını doğru okumak gerekir:

• Kural yalnızca ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde uygulanır. Aynen taksim kararında bu usulün bir karşılığı yoktur.
• Yalnızca birinci artırma için geçerlidir.
• Taşınmazın tamamı miras yoluyla edinilmiş olmalıdır. Üçüncü kişi payı bulunan taşınmazlarda bu usul uygulanmaz.

Teklif şartı ve teminat

Değişiklik, İİK m. 114/7’deki bazı bentlere de dokunur. Elektronik satış portalında teklif şartı, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü olarak belirlenmiştir. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacak toplamından hangisi fazlaysa o esas alınır. Kanun metni bu konuda ayrıntılı bir formül içerir, bu nedenle uygulamada metnin kendisi okunmalıdır.

Değişiklikte teminata ilişkin bir düzenleme de vardır. İhale bedelini süresinde yatırmayan en yüksek teklif sahibinden alınan teminat iade edilmez. Satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir.

Geçiş hükmü ve dikkat edilecek noktalar

Kanunda bir intikal hükmü de bulunur. Değişiklikle getirilen fıkra hükümleri, yürürlük tarihi itibarıyla hüküm verilmiş olup kanun yoluna başvurulmaması sebebiyle yürürlükten sonra kesinleşen hükümlere de uygulanır. Yani daha önce verilmiş ama yürürlükten sonra kesinleşen ortaklığın giderilmesi kararları da bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu değişikliğin yürürlük tarihi bu yazıda belirtilmemiştir. Yayım tarihi 31 Temmuz 2026’dır, ancak uygulama için kanunun yürürlük maddesinin Resmî Gazete’deki metinden kontrol edilmesi gerekir. Ayrıca bu usulün uygulamaya nasıl yansıdığına ilişkin bir genelge veya güncel yargı kararı bu araştırmada doğrulanamamıştır.

Satış memurluğu aşamasında dikkat edilen noktalar

Mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verdiğinde ihale işlemleri satış memurluğunda yürütülür. Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu’nun izale-i şüyu satış memurluklarına ilişkin iki rehberinde (birinci rehber ve ikinci rehber) teftiş konuları arasında şu başlıklar yer alır:

• Mirasçıların tümüne satış gününün tebliğ edilmesi.
• Mirası reddeden paydaşın hissesinin bankada bekletilmesi.
• Ortaklığın giderilmesi kararında kesinleşme şerhinin bulunması.

Bu rehberler memurluklara yönelik teftiş belgeleridir ve mirasçılar için bir mevzuat metni değildir. Yine de satış sürecinde hangi işlemlerin kontrol edildiğini göstermesi bakımından yol göstericidir. Bu rehberlerdeki vergi ve teslim işlemlerine ilişkin uygulama tespitleri, güncel mevzuat ayrıca doğrulanmadığı için burada kural olarak aktarılmamıştır.

Hükümde payların gösterilmesi: tarihsel bir içtihat

Adalet Bakanlığı’nın sitesinde yayımlanan bir Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ilamında, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinde HUMK m. 388/son gereği hüküm fıkrasında her paydaşa isabet eden payların ayrı ayrı gösterilmesi gerektiği, mahkemenin veraset ilamına atıfla yetinmemesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu ilam tarihsel bir içtihat olarak değerlendirilmelidir. İlamın esas ve karar numarası ile tarihi okunamamıştır. HUMK da 2011’de HMK ile yürürlükten kalktığı için karar eski usul hukukuna dayanır. Güncel HMK karşılığı doğrulanmadan bu ilam kesin bir kural olarak sunulamaz. Yine de paylaşma kararlarında payların açık ve ayrı ayrı belirtilmesinin neden önemsendiğini göstermesi bakımından bilgilendiricidir.

Başlamadan önce kontrol listesi

1. Mirasçılar ve paylar: Mirasçılık durumu belgelenmiş ve paylar belli mi?
2. Mal varlığı: Paylaştırılacak taşınmazlar ve diğer mallar tespit edildi mi?
3. Taşınmazın niteliği: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu, yoksa kat mülkiyetine elverişli bir yapı mı?
4. Anlaşma imkânı: Mirasçılar paylı mülkiyete geçme, bir mirasçıya verme veya kendi aralarında satış konusunda uzlaşabilir mi?
5. Üçüncü kişi payı: Taşınmazda mirasçılar dışında bir malik var mı? Varsa 7589 sayılı Kanun’daki ilk artırma usulü uygulanmaz.
6. Reddeden mirasçı: Mirası reddeden bir paydaş varsa hissesinin akıbeti netleştirildi mi?
7. Geçici yönetim: Paylaşmaya kadar terekeyi yönetecek bir temsilci gerekiyor mu?

Sonuç

Miras nedenli ortaklığın giderilmesi, miras ortaklığının TMK m. 642’den başlayan paylaşma hakkıyla doğrudan bağlantılıdır. Mirasçılar anlaşabiliyorsa sözleşmeyle paylı mülkiyete geçebilir ya da malları aralarında bölüşebilir. Anlaşamıyorlarsa mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığı giderir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez, kat mülkiyetine elverişli yapılarda ise mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesi ayrı bir imkân olarak düzenlenmiştir. Satış yoluyla giderilen ve tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ise 7589 sayılı Kanun’la birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür. Bu değişikliğin yürürlük tarihi ve uygulaması, somut dosyada Resmî Gazete’deki metinden mutlaka kontrol edilmelidir.